賃貸アパートを売る

賃貸アパートを売る理由はいろいろありますよね。私も大家をしていているのでお気持ちは良く分かります。

  • 入居者トラブルが多くて面倒になった。
  • 他の事業で収益が増えアパートが面倒になってきた。
  • 空室が増えてきたので早く売って処分したい。
  • 独身向け物件から入居が安定するファミリー向け物件に買い替えたい。
  • 費用回収したので修繕費が増える前に築浅のアパートに買い換えたい。

 

まだまだいろんな理由があると思いますが、ここでまず最初に気になるのはが「今ならいくらで売れるか?」じゃないでしょうか。そこで便利なのが私もいつも使ってる見積りサービスです。

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アパートがいくらで売れるか?一括査定で最高価格が見つかる!

 

※この見積りサービスと街の不動産屋とを比較してきましたが、結局はこの見積りサービスを使うよりも高く売れるところはまず見つかりませんでした。アパート・マンションの1棟の値段も出してもらえるんです

 

ホームページを見ると普通の家や土地やマンションしか値段を出してもらえないように思えますが私自身がアパート1棟で利用したことがあるので間違いありませんよ。

 

ここが優れているのは、必ずしも個人を相手に売るわけじゃなく買取業者も見積り対象に含まれているという点です。一般の人を相手に売却する場合「ローンが通らなかったので辞退します」なんて事もありますが相手が業者なら心配はありません。

一般の人に売るとローン審査で無駄な時間を取られることが多いんです

最近はサラリーマンや主婦の方などが気軽に中古アパートを購入されるケースも増えていますが、そのほとんどの方はローンを利用します。その方が税金の事を考えるとお得な買い方だからです。

 

ところが・・・いざローン審査となったら驚くほど多くの人が審査に通らないんです。書店で購入したノウハウ本をマネして貯金が100万円程しかない方が2000~3000万円のアパートをローンで購入しようとするのはやはり無理な話です。

 

よほど属性が良い人でないとかなり無理がありますが、売られている本には「物件の収益力があればローンは通る」と書かれているものも多いので期待される方がいるのは仕方がないかもしれません。

 

自信満々に「ローンを利用します」なんて言われると売る側のあなたや私も信じちゃいますよね。

購入相手がローン審査に落ちて悔しくて3日寝れませんでした

ちなみに、その時の購入希望者さんは属性の固い公務員の方だったんですが、私や仲介業者さんには内緒で他の物件のローンも持っていたんです。

 

そんな信じられないような事が、一般の人を相手に売るとなればリスクとしてあるんですよね。その時は他にも購入希望者がいたんですが公務員相手なら売れると思っていたので他の方にはお断りを入れていました。

後に慌てて声をかけてもらったんですが既に他の物件を購入したところで手遅れでした・・・

 

その当時はまだ上記のような買取業者を知らなかったんですが、もし知っていればすぐに売れて次の買い替え物件の足しに出来たのにな~と悔しい思いです。

入居者がいる状態で売るか?空室で売るべきか?

アパートを売るには入居者がいる状態で売るか?それとも空室にして売るべきか?気になるところだと思います。私の経験上、売れやすいのは断然に入居者がいる状態です。

 

入居者いる方がアパートが売れやすい理由は2つで、まず1つは購入した月から家賃収入が入るという魅力があるからです。そして2つ目は購入希望者が銀行でローン審査を受ける際に「入居中」というのは物凄く審査が有利になるからです。

 

中古アパートを売る場合には広告には「想定利回り・想定家賃収入」など満室状態をもとにした収入力について記載されますが、これと同時に買い手にも銀行にも注目されているのが「実質利回り・現状家賃収入」です。

 

これは、直近の家賃収入についてのデータなので、仮に満室で月に30万円入るアパートだとしても、現状は空室が多くて15万円ほどの家賃収入しかない場合には「月15万円しか入らない物件」という厳しい扱いになるんです。

 

空室にしてもすぐに埋まるような特別な環境なら話は別ですが、通常はどこのアパートも一度発生した空室を埋めるのは簡単ではありませんよね。

 

だからこそ1部屋でも多く入居者がいる状態で売る方が買い手も銀行の審査担当者からしても魅力のある物件に見てもらえます。

それぞれのメリットとデメリットをまとめてみました。

  • 入居者がいる状態でアパートを売るメリットとデメリット

メリットは買ったらすぐに家賃収入が入るという魅力をアピールできる点と購入希望者のローン審査が有利になる

デメリットは購入希望者が部屋を見ることができないままで買うことになり不安感がある。

 

  • 空室にしてアパートを売るメリットとデメリット

メリットは購入規模者が全ての部屋の痛み具合などをしっかりチェックできるので安心して買ってもらえる

デメリットは家賃収入が発生していないものを買う負担の大きさと、空室が埋まるかどうかの不安を抱えてたままで買ってもらうことになるので売れづらくなりやすい。

大災害が起こるたびにアパートは売れづらくなります

東日本大震災やら熊本地震やら2011年以降の日本では大きな地震災害が多発しています。(最近だと九州や北海道や鳥取などでも大きな地震が増えているので買い手はよりいっそう消極的になっています。)

 

ここまでの頻度で大きな地震が発生することは過去数十年の間には記憶になく、多くの人が倒壊したアパートなどを目の当たりしてきました。

 

そのため、不動産屋投資に前向きだった人達も東日本大震災からしばらくの間は消極的になりなかなか思うような値段でアパートの売却ができませんでした。

それがここ数年で活発化してきたような感じでしたが再び熊本地震が発生して売買が下火になっています。

 

次は南海トラフ巨大地震が近いうちに発生すると言われていますが、そうなればますます今よりも売れなくなるのは間違いありません。

ましてや南海トラフのエリアにあるアパートは被害に会う可能性も高く、揺れでダメージを受けたアパートなんてますます売れなくなります。

 

それは決して目に見えるダメージがなくても見えない部分のダメージを懸念されるからです。

 

そんな状況になってしまう前に、そして少しでも築年数が新しいうちにアパートの売却をされることが賢明な判断だと言えそうです。

アパートを買いに来る人は目が肥えているので要注意

アパートを買いに来るということは通常なら不動産投資家のはずです。

投資家は個人が自分の家を買う場合と異なり、決して夢を見てワクワクしながら買いにくることはありません。

 

どちらかと言うと、収益がちゃんと成り立つかどうか?という金銭的なことに不安を抱えているものです。

(私自身もそうです)

 

そんなアパートの買い手の不安を少しでも取り除いてあげることがスムーズな売却には欠かせませんが、例えば古びた外観なら最低限の塗装はしておくことや、通廊などの美装も大切です。

 

仮にアパートを買うお金があったとしても、そこ住んでる人がマナーが悪くて通路などがいつもゴミだらけという状況なら買ってはもれませんし、見た目がボロい物件なら当然に大きな指し値をされて値引きを要求されるのがオチだからです。

 

私がアパートを売却するときは、必ず住人の中の誰か1人に「階段と通路」の掃除のアルバイトを頼むようにしています。

2〜3日ごとに掃除をしてもらうだけでも清潔感は上がり印象が良くなります。

 

印象良く感じてもらえれば、多少は高値の売値をつけておいても買ってくれるお客さんが出てくるものです。

 

ちなみに、見積りサービスなどを利用して正しい売値や最高値ならいくらになるか?くらいはとりあえず把握しておかないとダメですよ。

そうしないと不動産屋さんの言う言葉を全て信じてしまうことになり大損させられる恐れがあります。

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