家を売って市営住宅・県営住宅に入居できる？条件と注意点を解説

家を売って、市営住宅や県営住宅などの公営住宅に入居したいと考える人は少なくありません。

住宅ローンの返済が重い、固定資産税や修繕費の負担が大きい、老後の生活費を抑えたい、子どもの学費や借金返済にお金を回したいなど、持ち家を手放して家賃の安い公営住宅に移りたい理由はさまざまです。

ただし、家を売れば必ず市営住宅や県営住宅に入居できるわけではありません。

公営住宅には、収入基準、住宅困窮要件、同居親族の有無、税金の滞納、暴力団員でないこと、持ち家の有無など、自治体ごとに決められた入居条件があります。

家を売って市営住宅・県営住宅に入居したい場合は、先に「希望する自治体の入居条件」と「今の家がいくらで売れそうか」を確認することが大切です。持ち家がある人は、原則として申し込みが難しい自治体もあります。

ただし、入居時までに売却・処分する予定があれば申し込める場合もあります。売却しても住宅ローンや借金の返済で手元資金がほとんど残らない場合と、売却後に多額の預貯金が残る場合では、審査への影響が変わる可能性があります。必ず自治体の窓口で確認しましょう。

この記事では、宅建・FP資格を保有し、不動産投資・大家業の経験がある運営者の視点から、家を売って市営住宅・県営住宅に入居したい人が確認すべき条件、売却前の注意点、生活設計の考え方を解説します。

なお、この記事にはPR・広告リンクが含まれます。

市営住宅・県営住宅とは？

市営住宅や県営住宅は、住宅に困っている低所得者などに対して、自治体が比較的低い家賃で提供する公営住宅です。

一般的な民間賃貸とは違い、誰でも自由に入居できるわけではありません。

申し込みには、収入基準や住宅に困っている事情などの条件があります。

また、家賃は入居者の収入、住宅の立地、広さ、築年数、利便性などをもとに決まる仕組みです。

参考：e-Gov法令検索「公営住宅法」

家を売れば市営住宅・県営住宅に入れるとは限らない

家を売ったからといって、必ず市営住宅や県営住宅に入居できるわけではありません。

公営住宅は、住宅に困っている人のための制度です。そのため、収入や資産、現在の住まいの状況などを確認されます。

特に注意したいのは、以下の点です。

条件は自治体ごとに異なるため、「市営住宅なら全国どこでも同じ条件」と考えない方がよいです。

必ず、入居を希望する市区町村や都道府県の募集要項を確認してください。

持ち家があると申し込みできないことが多い

市営住宅や県営住宅は、住宅に困っている人のための制度です。

そのため、家や土地などの不動産を所有している場合は、「住宅に困っている」と判断されにくく、申し込みできない場合があります。

ただし、自治体によっては、入居時までに持ち家を売却する予定がある場合、申し込みできることもあります。

たとえば、大阪府営住宅では、持ち家がある人は原則として申し込めない一方で、入居時までに所有権を移転するなど処分予定がある場合は申し込めると案内されています。

参考：大阪府営住宅「申込資格について」

家を売る前に自治体へ確認すべきこと

家を売って市営住宅や県営住宅に入りたい場合、いきなり家を売るのではなく、先に自治体へ確認することが大切です。

確認すべき内容は以下です。

• 持ち家がある状態で申し込みできるか
• 売却予定なら申し込みできるか
• 入居までに売却完了が必要か
• 売却代金が手元に残ると審査に影響するか
• 住宅ローン残債や借金返済をどう見られるか
• 収入基準はいくらか
• 単身でも申し込みできるか
• 高齢者・障害者・ひとり親世帯などの優遇があるか
• 募集時期と抽選倍率
• 必要書類

特に注意したいのは、売却代金の扱いです。

家を売ったお金で住宅ローンや借金を返済し、手元にほとんど残らない場合と、売却後に多額の預貯金が残る場合では、審査での見られ方が変わる可能性があります。

自治体によって資産の扱いは異なるため、売却前に必ず確認しておきましょう。

市営住宅・県営住宅に申し込む前のチェックリスト

家を売って市営住宅・県営住宅への入居を考える場合は、申し込み前に以下を確認しておきましょう。

特に、持ち家の扱いと収入基準は自治体によって差があります。

家を売ってから条件に合わないと分かると、住まいの確保に困る可能性があるため、売却前に必ず確認しておきましょう。

家を売る前に売却価格を確認しておく

市営住宅や県営住宅への入居を考える場合でも、今の家がいくらで売れそうかを把握しておくことは重要です。

なぜなら、売却価格によって、住宅ローンを完済できるか、借金を整理できるか、引っ越し費用を用意できるか、売却後にどれくらい生活資金が残るかが変わるからです。

1社だけに査定を依頼すると、その金額が高いのか安いのか判断しにくいです。

複数社の査定額を比較して、今売った場合の価格目安を確認しておきましょう。

▶  家の売却価格を確認する

市営住宅・県営住宅の収入基準を確認する

市営住宅や県営住宅には、収入基準があります。

一般的には、入居しようとする世帯全員の所得をもとに、月額所得が一定基準内かどうかを確認されます。

ただし、収入基準の計算は単純な手取り月収ではありません。

給与所得、年金所得、事業所得、扶養控除、障害者控除、ひとり親控除などをもとに計算されるため、募集要項に記載された計算方法を確認する必要があります。

国土交通省も、公営住宅の入居資格や家賃等は入居者の「収入」に応じて設定されると説明しています。

参考：国土交通省「公営住宅の入居者の『収入』の計算」

保証人・緊急連絡先が必要かも確認する

市営住宅・県営住宅に申し込む場合、保証人や緊急連絡先が必要になることがあります。

以前は連帯保証人を求める自治体も多くありましたが、現在は保証人の扱いを見直している自治体もあります。

ただし、保証人が不要になっている場合でも、緊急連絡先、身元確認書類、家賃の支払い方法、誓約書などが必要になることがあります。

保証人を用意できない人、高齢で親族が少ない人、家族と疎遠な人は、申し込み前に自治体へ確認しておきましょう。

保証人の扱いは自治体によって異なるため、募集要項だけで判断せず、住宅担当窓口に確認することをおすすめします。

売却代金が多く残ると入居審査に影響する可能性がある

家を売って市営住宅・県営住宅に入りたい場合、売却代金がどの程度手元に残るかも重要です。

たとえば、家を売って住宅ローンや借金を返済し、引っ越し費用などを払った結果、手元資金があまり残らない場合もあります。

一方で、売却後に多額の預貯金が残る場合は、「住宅に困窮している」と判断されにくい可能性があります。

ただし、預貯金や資産をどこまで審査に含めるかは自治体によって異なります。

一部の自治体では資産状況を確認する場合がありますが、すべての自治体が同じ基準で判断しているわけではありません。

高齢者・単身者・障害者・ひとり親世帯は優遇枠も確認する

市営住宅・県営住宅では、高齢者、障害者、ひとり親世帯、子育て世帯などを対象に、優遇倍率や専用募集枠が用意されていることがあります。

また、単身者の場合は、年齢や障害の有無、生活状況によって申し込みできる住宅が限られることもあります。

たとえば、一般世帯向けは同居親族が必要でも、高齢者や障害者などは単身で申し込める場合があります。

ただし、具体的な条件は自治体ごとに異なります。

自分が優遇枠や単身申込の対象になるかどうかは、募集案内や自治体の住宅担当課で確認しましょう。

市営住宅と県営住宅はどちらを選ぶべき？

市営住宅と県営住宅のどちらを選ぶべきかは、家賃だけで決めない方がよいです。

基本的には、以下のような点で比較します。

元記事でも触れていたように、将来的に介護サービスを利用する可能性があるなら、市区町村の福祉窓口との距離や相談のしやすさも重要です。

ただし、「介護サービスを扱うのは市だから市営住宅が必ず有利」とまでは断定できません。

実際には、希望する住宅の場所、家族構成、介護・医療の必要性、募集状況によって変わります。

市営住宅と県営住宅の両方を比較し、必要なら自治体の住宅担当課や福祉担当課に相談しましょう。

家を売って公営住宅に移るメリット

家を売って市営住宅や県営住宅に移るメリットは、主に生活費を抑えやすくなることです。

• 住宅ローンの返済から解放される可能性がある
• 固定資産税の負担がなくなる
• 古い家の修繕費を負担しなくてよくなる
• 家賃が収入に応じて決まりやすい
• 老後の生活費を抑えやすい
• 借金返済や生活再建に資金を回せる可能性がある

特に、古い持ち家の場合は、屋根、外壁、水回り、シロアリ、雨漏り、給湯器、浄化槽など、予想外の修繕費がかかることがあります。

家を売って公営住宅に移ることで、こうした維持費の負担を減らせる可能性があります。

家を売って公営住宅に移るデメリット

一方で、家を売って公営住宅に移ることにはデメリットもあります。

• 希望する公営住宅に必ず入れるとは限らない
• 抽選に外れる可能性がある
• 売却後に住む場所が決まらないリスクがある
• 売却価格が想定より低い可能性がある
• 今までの近所付き合いや生活環境が変わる
• ペット、リフォーム、駐車場などに制限がある場合がある
• 収入が増えると家賃が上がる、または明け渡し対象になる可能性がある

公営住宅は家賃が安い反面、民間賃貸よりも自由度が低い場合があります。

入居後のルールや自治会活動、共用部分の使い方、駐車場、ペットの可否なども確認しておきましょう。

家を売るタイミングと公営住宅へ申し込むタイミング

家を売って市営住宅・県営住宅に入りたい場合、難しいのは売却と入居申し込みのタイミングです。

主なパターンは以下の3つです。

理想は、先に自治体へ入居条件を確認し、その後で家の査定額を確認し、売却後の生活資金を計算する流れです。

売却と入居の時期がずれると、仮住まいの費用が発生することもあります。

家を売却して市営住宅・県営住宅に入居するまでの流れ

家を売って公営住宅へ移りたい場合、流れを間違えると住まいの空白期間ができる可能性があります。

基本的には、以下の順番で進めます。

1. 希望する自治体の公営住宅の入居条件を確認する
2. 持ち家がある状態で申し込めるか確認する
3. 収入基準・資産・世帯条件を確認する
4. 現在の家の査定額を確認する
5. 住宅ローン残債や借金返済額を確認する
6. 売却後の手元資金を計算する
7. 公営住宅の募集時期を確認する
8. 家の売却活動を始める
9. 公営住宅へ申し込む
10. 当選・審査後に入居準備を進める

重要なのは、家の売却と公営住宅の申し込みを別々に考えないことです。

家を先に売ってしまうと、希望する公営住宅に入れなかった場合に困ります。

逆に、公営住宅に申し込む前に売却価格が分からないと、売却後の生活設計が立てにくくなります。

抽選に外れた場合の住まいも考えておく

市営住宅・県営住宅は、申し込めば必ず入居できるものではありません。

募集戸数が少ない住宅や人気エリアでは、抽選になることがあります。

そのため、家を売った後に公営住宅へ入れなかった場合の住まいも考えておく必要があります。

• 一時的に民間賃貸へ入る
• 家族や親族の近くに住む
• UR賃貸や公社住宅を検討する
• 高齢者向け賃貸住宅を探す
• 次回募集まで仮住まいを用意する

公営住宅への入居を前提に家を売る場合は、「当選しなかった場合にどうするか」まで考えておきましょう。

売却時期と入居時期がずれると、仮住まいの家賃や引っ越し費用が余分にかかる可能性があります。

売却後に手元に残るお金を計算する

家を売って市営住宅・県営住宅に移る場合、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

売却諸費用には、仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士費用、印紙代、引っ越し費用、残置物処分費用などが含まれます。

また、売却益が出る場合は、譲渡所得税が関係することもあります。

参考：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

ローンが残っている家を売る場合は、以下の記事でも詳しく解説しています。

ローンが残ってる家を売る方法

住宅ローンや借金がある場合は早めに動く

住宅ローンや借金の返済が苦しく、市営住宅・県営住宅への入居を考えている場合は、早めに動くことが大切です。

住宅ローンを滞納してからでは、通常売却で進められる時間が少なくなることがあります。

また、競売や差し押さえに進んでしまうと、売却価格が低くなり、家を失った後も借金が残る可能性があります。

まだ滞納していない段階、または滞納初期であれば、通常売却や住み替え、公営住宅への入居準備などを検討しやすくなります。

返済が苦しいと感じたら、金融機関、不動産会社、自治体の相談窓口などへ早めに相談しましょう。

家を売る前にやってはいけないこと

公営住宅へ入りたいからといって、焦って行動すると失敗することがあります。

入居条件を確認せずに家を売る

公営住宅は、希望すれば必ず入れるものではありません。

抽選や審査があり、募集時期も限られています。

家を売った後に「公営住宅に入れなかった」となると、民間賃貸を探す必要が出てくる可能性があります。

資産を隠す・名義を移す

入居審査を通すために、預貯金や不動産を隠したり、形式的に親族へ名義変更したりするのは危険です。

虚偽申告や不自然な資産移転は、後で問題になる可能性があります。

分からないことがある場合は、自治体の窓口で正直に相談しましょう。

1社だけの査定で売却を決める

家の査定額は、不動産会社によって差が出ることがあります。

1社だけの査定で売却を決めると、相場より安く売ってしまう可能性があります。

公営住宅への入居を考えるほど生活設計が重要な場面だからこそ、複数社の査定額を比較しましょう。

▶  複数社の査定額を比較してみる

市営住宅・県営住宅に入居した後の注意点

市営住宅や県営住宅は、入居して終わりではありません。

入居後も、毎年の収入申告や家賃の見直しが行われることがあります。

収入が増えた場合、家賃が上がることがあります。

また、一定期間入居した後に収入基準を大きく超えると、収入超過者や高額所得者として扱われ、明け渡し努力義務や明け渡し請求の対象になる場合があります。

家を売って一時的に生活を立て直せても、その後の収入や生活設計を考えておくことが大切です。

市営住宅・県営住宅以外の選択肢も確認する

家を売って住み替える場合、市営住宅・県営住宅だけが選択肢ではありません。

状況によっては、以下も検討できます。

• 民間の安い賃貸住宅
• UR賃貸住宅
• 高齢者向け賃貸住宅
• サービス付き高齢者向け住宅
• 家族との同居
• リースバック
• 生活保護の住宅扶助

ただし、リースバックは家に住み続けられる一方で、売却価格が低くなったり、家賃負担が重くなったりすることがあります。

生活保護や高齢者向け住宅も、条件や地域差があります。

家を売る前に、自分の年齢、収入、家族構成、健康状態、介護の必要性を含めて検討しましょう。

よくある質問

家を売れば市営住宅や県営住宅に必ず入れますか？

いいえ。家を売っても、必ず入居できるわけではありません。

公営住宅には収入基準、住宅困窮要件、世帯条件、募集時期、抽選、審査があります。必ず希望する自治体の募集要項を確認してください。

持ち家がある状態でも申し込みできますか？

自治体によって異なります。

持ち家がある人は原則申し込めない自治体もありますが、入居時までに売却・処分予定であれば申し込める場合もあります。

家を売ったお金が残ると入居できませんか？

自治体の審査基準によります。

売却代金が多く残る場合、住宅に困窮していると判断されにくい可能性があります。一方で、住宅ローンや借金返済で手元にほとんど残らない場合もあります。必ず自治体へ確認してください。

市営住宅と県営住宅はどちらがよいですか？

一概には言えません。

家賃、立地、募集戸数、倍率、病院やスーパーへの距離、介護・福祉サービスの使いやすさなどを比較して選びましょう。

住宅ローンが残っていても家を売れますか？

売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。

売却してもローンが残る場合は、金融機関への相談や不足資金の準備が必要です。

まとめ：家を売って市営住宅・県営住宅に入るなら、先に条件と売却価格を確認しよう

家を売って市営住宅・県営住宅に入居したい場合、最初に確認すべきことは2つです。

• 希望する自治体の公営住宅に申し込める条件
• 今の家がいくらで売れそうか

公営住宅への入居は、生活を立て直すための大切な選択肢です。

ただし、家を売る順番や資金計画を間違えると、住まいの確保に困る可能性があります。

まずは自治体の入居条件を確認し、そのうえで今の家がいくらで売れそうかを把握しておきましょう。

▶  家の売却価格を確認する