35年ローンの途中で家を売却する際の注意点と成功するためのポイント

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住宅を購入する際、一般的に長期間の住宅ローンを組むことが多く日本では35年ローンが一般的です。

しかし、ライフスタイルの変化や家族構成の変化、転勤などの事情により、ローンを完済する前に家を売却しなければならない場合もあります。

「35年ローンの途中で売る」という選択は、決して珍しいことではありませんが、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。

本記事では、35年ローンの途中で家を売却する際のプロセスや注意点、さらにメリットやデメリットを詳しく解説します。

35年ローンの途中で家を売却することは可能か？

まず、35年ローンという長いローンの途中で家を売却することは可能です。ただし売却時にはローン残高（残債）を一括返済する必要があります。

売却金額がローン残債を上回る場合、売却代金からローンを返済し差額を手元に残すことができます。

しかし、売却金額がローン残債を下回る場合は差額を補填しなければなりません。

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住宅ローンの返済中に家を売却する理由としては、転勤、家族構成の変化（子どもの独立や増加）、家計の見直し、さらには住宅の維持が困難になるなどが挙げられます。

こうした事情から、ローン完済前に売却を検討する方は多くいます。

ローン残債が売却価格を上回る場合の対策

住宅を売却する際、注意すべき最大のポイントは、売却価格とローン残債の関係です。

売却価格がローン残債を上回れば、手元に現金が残りますが、逆に売却価格が残債を下回る場合には、残ったローンを返済し続ける必要があります。このような状況を「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンが発生した場合の対策

オーバーローンが発生した場合、以下の対策が考えられます。

自己資金で不足分を補う

例えば、売却金額が2000万円、ローン残債が2500万円の場合、差額の500万円を自己資金で補填する必要があります。この方法が最もシンプルですが、まとまった資金が必要となるため、すぐには対応できない場合もあります。

金融機関と相談して残債を組み直す

金融機関と相談し、残っているローンの再構成を行うことも可能です。売却後の残債について、新たな返済計画を立てることで、引き続きローンを返済することができます。ただし、この場合も、新しいローンが組めるかどうかは、収入や信用情報などが審査の対象となります。

任意売却を検討する

住宅を売却する際、任意売却という選択肢もあります。任意売却とは、ローン返済が困難な場合に、金融機関の許可を得て市場価格よりも安く住宅を売却する方法です。オーバーローンの状況下でも、残債の一部を免除してもらえる可能性があるため、債務の圧縮が可能です。ただし、信用情報に影響が出るため、慎重な検討が必要です。