家を売るときは、「いくらで売れるのか」「住宅ローンを完済できるのか」「どの不動産会社へ依頼すればよいのか」など、判断しなければならないことが多くあります。
このサイトでは、戸建て・マンション・土地・空き家などを売却したい方に向けて、売却価格の考え方、不動産会社の選び方、住宅ローンが残っている場合の対応、相続した家の売却、税金や売却後のお金について分かりやすく解説しています。
運営者は、地方で中古戸建て・アパートへの不動産投資を行い、購入・保有・売却を経験してきました。
宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランニング技能士の知識と、不動産投資の実体験をもとに、「家を売る前に確認すべきこと」「不動産会社選びで失敗しない考え方」を中心に紹介しています。
家を売る前に、まず確認したい3つのこと
- 家・土地がいくらで売れそうか
- 住宅ローン残高や売却費用を差し引いた後、手元にいくら残りそうか
- 自分の物件に合う不動産会社はどこか
売却するかまだ決めていない段階でも、この3つを確認しておくと、住み替え・ローン返済・相続・空き家処分などの判断がしやすくなります。
あなたの状況に近いものを選んでください
売却の流れ、不動産会社の選び方、売却前に確認すべきことを知りたい方はこちらです。
査定額・売り出し価格・実際の成約価格の違いや、売り出し価格の決め方を解説しています。
売却代金で住宅ローンを完済できるか、不足分が出る場合はどうするかを確認したい方はこちらです。
相続登記、相続税、共有名義、空き家の管理など、相続不動産の売却で確認すべき点を解説しています。
需要が少ない土地、古家付き土地、空き家、地方の土地を売却するときの考え方を紹介しています。
売却価格だけでなく、住宅ローン、持分、引っ越し先、売却後の生活費まで含めて考える必要があります。
家を売るときの基本的な流れ
- 住宅ローン残高・固定資産税・登記上の名義を確認する
- 不動産会社へ査定を依頼し、売却予想額を把握する
- 売却価格からローン残高・仲介手数料・税金などを差し引き、資金計画を立てる
- 査定額・販売戦略・担当者の対応を比較して不動産会社を選ぶ
- 売り出し価格を決めて、販売活動を始める
- 買主が決まったら売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡しを行い、必要に応じてローン完済・抵当権抹消を進める
査定額が高い会社を選べばよいとは限らず、査定の根拠、近隣の成約事例、売却までの想定期間、販売方法、値下げの考え方まで確認して判断することが大切です。
仲介と買取、どちらで売るべき？
仲介は、不動産会社に買主を探してもらう一般的な方法です。買主が個人になることも多く、売却までに時間がかかる場合はありますが、条件が合えば買取より高く売れる可能性があります。
一方で買取は、不動産会社や買取業者が直接買主になる方法です。売却までの期間を短くしやすく、内覧対応や契約不適合責任などの負担を抑えられるケースもありますが、仲介より売却価格が低くなることがあります。
高値売却を優先するなら仲介、売却スピードや確実性を優先するなら買取も比較するという考え方が基本です。
・売却まである程度の時間をかけられる
・できるだけ高く売りたい
・立地や建物条件に一定の需要がある
買取も検討しやすいケース
・早く現金化したい
・内覧対応を何度も行うことが難しい
・古家、空き家、再建築不可などで一般の買主を探しにくい
・相続、離婚、住み替え、ローン返済などで売却時期を優先したい
査定額は「高い・安い」だけで判断しない
ただし、最も高い査定額を出した会社が、最も高く売ってくれる会社とは限りません。売却依頼を受けるために高めの査定額を出し、後から値下げを提案するケースもあるためです。
査定を比較するときは、金額だけではなく、次の点も確認してください。
- 査定額の根拠として、近隣の成約事例や売り出し事例が示されているか
- その価格で売れると考える理由が具体的か
- 売却までの想定期間が現実的か
- 売却活動の方法が説明されているか
- 囲い込みを避けるための販売方針が明確か
- 質問に対して曖昧な返答をせず、デメリットも説明してくれるか
不動産会社は1社だけで決めない
戸建て売却に強い会社、マンション売却に強い会社、土地や古家付き土地に強い会社、空き家・相続物件に強い会社、投資家向けの物件に強い会社など、扱いやすい物件は異なります。
そのため、最初から1社だけに絞るより、複数社に査定を依頼し、査定額と販売方針を比較してから依頼先を決める方が、自分の物件に合う会社を見つけやすくなります。
売却するかまだ決めていない場合でも、複数社の査定額を比較しておくと、住宅ローンを完済できるか、住み替え費用を確保できそうか、売却を急ぐべきかを判断しやすくなります。
※査定額は売却価格を保証するものではありません。利用前に対応エリア、査定可能な物件種別、個人情報の取り扱い、連絡方法を確認してください。
家を売るときにかかる主な費用
主な費用には、不動産会社への仲介手数料、住宅ローンの繰上返済手数料、抵当権抹消費用、司法書士費用、測量費用、解体費用、引っ越し費用、譲渡所得税などがあります。
売却価格が高く見えても、住宅ローン残高や諸費用を差し引くと、手元に残る金額が想定より少ないことがあります。
売却予想額 － 住宅ローン残高 － 仲介手数料などの売却費用 － 税金 ＝ 手元に残る可能性がある金額
住み替えの場合は、この金額に加えて、次の住まいの購入費用・敷金礼金・引っ越し費用・家具家電の購入費用なども見込んでおく必要があります。
家を売る前に確認しておきたいこと
- 住宅ローン残高と、一括返済に必要な金額
- 登記上の名義人と共有者の有無
- 固定資産税・都市計画税の納付状況
- 境界標、測量図、越境、私道負担など土地に関する問題
- 雨漏り、シロアリ、設備故障、増改築など建物の状態
- 相続登記、遺産分割、離婚時の財産分与など権利関係
- 売却後の住まい、引っ越し時期、生活費の見通し
これらに問題がある場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。早めに不動産会社や司法書士、税理士などへ相談し、どのように進めるか整理しておくことが大切です。
家の売却でよくある失敗
査定額や販売方針を比べないまま依頼すると、売却価格や対応に不満が残ることがあります。
査定額の高さだけで会社を選ぶ
査定額の根拠や販売戦略を確認せずに依頼すると、後から大幅な値下げを提案される可能性があります。
住宅ローン残高や売却費用を確認しない
売却価格だけを見て判断すると、諸費用やローン返済を差し引いた後に資金不足となることがあります。
急いでいることを理由に、安易に安値で売却する
売却期限がある場合でも、仲介・買取・住み替えローン・任意売却など、選択肢を比較してから判断することが重要です。
相続・共有名義・境界問題を後回しにする
売却直前に権利関係の問題が判明すると、契約や引き渡しが遅れることがあります。
よく読まれている記事
- ローンが残っている家を売る方法
- 家の売値の決め方｜査定額・売り出し価格・成約価格の違い
- 田舎の土地を売る方法｜売れない土地を処分・売却する現実的な手順
- 家を売る前に知っておきたい3つの注意点
- 相続した親の家を売りたい場合の注意点
- 家を売って市営住宅・県営住宅に入居できる？
よくある質問
売るかまだ決めていなくても査定を受けてよいですか？
査定を依頼したら、その会社に売却を依頼しなければなりませんか？
住みながら家を売ることはできますか？
査定額と実際の売却価格は同じですか？
運営方針と注意事項
本サイトは不動産会社、税理士事務所、法律事務所、司法書士事務所ではありません。個別の売却価格、税務、相続、登記、任意売却、住宅ローン、法的な判断については、不動産会社、税理士、司法書士、弁護士、金融機関などの専門家へ確認してください。
また、当サイトではアフィリエイトプログラムを利用し、紹介料を受け取る場合があります。ただし、広告掲載の有無にかかわらず、売却前に確認すべき注意点や、比較検討の重要性を優先して情報を掲載しています。
住宅ローン残高、売却費用、住み替え費用と照らし合わせるためにも、複数社の査定額と売却方針を比較してみてください。