住宅ローンが残っている家でも、条件を満たせば売却することは可能です。
「ローンを完済するまでは家を売れないのでは？」と不安に感じる方も多いですが、実際には売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば、ローン途中の家でも売却できます。
ただし、ローン残債よりも家の売却価格が低い場合は注意が必要です。売却してもローンが残る状態では、金融機関との相談や不足分の準備が必要になることがあります。
ローンが残っている家を売る場合、最初に確認すべきことは「住宅ローンの残高」と「家の売却予想額」です。
売却価格でローンを完済できるなら、通常の売却と同じように進められます。
一方で、売却価格よりローン残高の方が多い場合は、不足分を自己資金で補う、住み替えローンを検討する、金融機関へ相談する、任意売却を検討するなど、状況に応じた対応が必要です。
この記事では、ローンが残っている家を売る方法、売却前に確認すべきこと、アンダーローン・オーバーローンの違い、任意売却になるケース、そして高く売るための不動産会社選びについて解説します。
なお、この記事にはPR・広告リンクが含まれます。
ローンが残ってる家でも売却できる条件
ローンが残っている家を売れるかどうかは、主に「売却価格で住宅ローンを完済できるか」で判断します。
まずは、以下の表で自分がどの状態に近いか確認しておきましょう。
| 状態 | 売却の可否 | 必要な対応 |
|---|---|---|
| 売却価格でローンを完済できる | 売却しやすい | 通常売却で進めやすい |
| 売却価格だけではローンが残る | 条件付きで可能 | 不足分の自己資金・住み替えローン・金融機関への相談が必要 |
| 住宅ローンをすでに滞納している | 早急な相談が必要 | 通常売却・任意売却・競売回避などを早めに検討 |
つまり、ローンが残っていること自体が問題なのではなく、売却時に住宅ローンを完済できるかどうかが重要です。
そのため、最初にやるべきことは「住宅ローンの残高」と「家の売却予想額」を確認することです。
ローンが残ってる家でも売却はできる
住宅ローンが残っている家でも、売却自体は可能です。
ただし、住宅ローンを借りて購入した家には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関がその不動産を担保として扱うための権利です。
家を売却して買主へ引き渡すには、基本的にこの抵当権を抹消する必要があります。
そのため、ローンが残っている家を売る場合は、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する流れになります。
ローンが残っている家は「金融機関の所有物」というわけではありません。所有者はあくまで登記上の所有者です。
ただし、住宅ローンの担保として抵当権が設定されているため、売却時には金融機関との調整とローン完済が必要になります。
抵当権の抹消手続きについては、法務局でも案内されています。住宅ローンを完済したあとに抵当権を抹消する場合は、金融機関から受け取る書類をもとに登記申請を行います。
参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
ローンが残ってる家を売る前に確認すること
ローン途中の家を売りたい場合、最初に確認すべきことは次の2つです。
- 住宅ローンの残高
- 家がいくらで売れそうかという売却予想額
この2つが分からないと、売却してローンを完済できるのか、不足分が出るのか判断できません。
1. 住宅ローンの残高を確認する
まず、現在の住宅ローン残高を確認しましょう。
住宅ローンの残高は、金融機関から届く返済予定表や残高証明書、ネットバンキング、金融機関への問い合わせなどで確認できます。
売却を検討している段階では、正確な残高を把握しておくことが大切です。
なお、住宅ローンを一括返済する場合は、繰り上げ返済手数料や抵当権抹消費用などがかかる場合もあります。金融機関へ確認するときは、完済に必要な総額も聞いておくと安心です。
2. 家の売却予想額を確認する
次に、家がいくらで売れそうかを確認します。
ここで大切なのは、1社だけではなく複数の不動産会社に査定してもらうことです。
不動産の査定額は、会社によって差が出ることがあります。地元の買主に強い会社、投資家向けの売却が得意な会社、古い家や土地の売却に強い会社など、不動産会社ごとに得意分野が違うからです。
ローンが残っている家の場合、売却価格が数十万円違うだけでも、完済できるかどうかに影響することがあります。
そのため、まずは複数社の査定額を比較して、今売った場合の目安を確認しておきましょう。
売却後に手元に残るお金の計算式
ローンが残っている家を売るときは、「家がいくらで売れるか」だけでなく、売却後に手元にいくら残るかを確認することが大切です。
売却予想額 − 住宅ローン残高 − 売却諸費用 ＝ 手元に残るお金
この金額がプラスなら、ローン完済後に手元資金が残る可能性があります。
この金額がマイナスになる場合は、不足分をどう用意するか考える必要があります。
たとえば、売却予想額が2,000万円、住宅ローン残高が1,600万円、売却諸費用が100万円なら、単純計算では約300万円が手元に残る可能性があります。
一方で、売却予想額が1,500万円、住宅ローン残高が1,800万円、売却諸費用が100万円なら、約400万円の不足が出る可能性があります。
このように、ローンが残っている家を売る場合は、売却価格だけでなく、ローン残高と諸費用まで含めて判断する必要があります。
アンダーローンなら通常の売却で進めやすい
住宅ローンが残っていても、売却価格がローン残高を上回る状態なら、比較的スムーズに売却しやすいです。
この状態を一般的に「アンダーローン」といいます。
| 状態 | 内容 | 売却のしやすさ |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格がローン残高より高い | 通常売却しやすい |
| オーバーローン | 売却価格がローン残高より低い | 不足分への対応が必要 |
たとえば、住宅ローン残高が1,200万円で、家が2,000万円で売れそうな場合は、売却代金でローンを完済できる可能性が高いです。
ただし、売却時には仲介手数料、抵当権抹消費用、引っ越し費用、場合によっては税金などもかかります。
単純に「売却価格 − ローン残高」だけで判断せず、売却にかかる諸費用も含めて資金計画を立てましょう。
ローン残高が1,200万円、売却価格が2,000万円でも、手元に800万円が丸ごと残るわけではありません。
仲介手数料、登記費用、引っ越し費用、場合によっては譲渡所得税なども考慮する必要があります。売却後の生活費や住み替え費用まで含めて確認しておきましょう。
土地や建物を売却して利益が出た場合は、譲渡所得として税金が関係することがあります。所有期間や特例の有無によっても変わるため、必要に応じて税理士や税務署へ確認しましょう。
オーバーローンだと不足分の準備が必要
売却価格よりも住宅ローン残高の方が多い状態を、一般的に「オーバーローン」といいます。
たとえば、住宅ローン残高が2,000万円あるのに、家の売却予想額が1,500万円の場合、単純計算で500万円が不足します。
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
オーバーローンの場合は、主に以下のような対応を検討することになります。
- 不足分を自己資金で補う
- 親族から一時的に資金を借りる
- 住み替えローンを検討する
- 金融機関へ相談する
- 返済が厳しい場合は任意売却を検討する
オーバーローンだからといって、必ず売却できないわけではありません。
ただし、金融機関との調整や不足分の準備が必要になるため、早めに状況を把握することが大切です。
ローンが残ってる家を売る基本的な流れ
ローン途中の家を売る場合、基本的な流れは以下の通りです。
- 住宅ローンの残高を確認する
- 家の査定額を複数社で比較する
- 売却価格でローンを完済できるか確認する
- 不動産会社を選ぶ
- 金融機関へ売却予定を相談する
- 売却活動を始める
- 買主が決まったら売買契約を結ぶ
- 決済日に売却代金でローンを返済する
- 抵当権を抹消する
- 買主へ物件を引き渡す
ポイントは、売却活動を始める前に「ローン残高」と「売却予想額」を把握しておくことです。
この2つが分かれば、通常売却で進められるのか、自己資金が必要なのか、金融機関との相談が必要なのかが見えてきます。
金融機関にはいつ相談すべき？
ローンが残っている家を売る場合、最終的には金融機関との調整が必要です。
ただし、何も準備せずにいきなり相談するよりも、先にローン残高と売却予想額を確認しておく方が話が進めやすくなります。
たとえば、複数社の査定で「おおよそ2,000万円前後で売れそう」と分かっていれば、ローン残高と照らし合わせて、完済できるかどうかを具体的に相談できます。
逆に、売却予想額が分からないまま相談しても、金融機関側も具体的な判断をしにくくなります。
ローンが残っている家を売るなら、先に売却予想額を把握しておくことが重要です。
「いくらで売れそうか」が分かれば、ローン完済の可否、不足資金の有無、住み替えの可否を判断しやすくなります。
住宅ローンが残る家を高く売るには不動産会社選びが重要
ローンが残っている家を売る場合、少しでも高く売ることが重要です。
売却価格が高くなれば、ローンを完済しやすくなり、手元に残るお金も増えやすくなります。
ただし、高く売るためには、単に近所の不動産会社に依頼すればよいわけではありません。
不動産会社には、それぞれ得意分野があります。
- 戸建て売却に強い会社
- マンション売却に強い会社
- 土地売却に強い会社
- 古い家や空き家に強い会社
- 投資家向けの売却に強い会社
- 地元の買主を多く抱えている会社
あなたの家と相性の良い不動産会社に依頼できれば、売却価格や売却期間に差が出る可能性があります。
一方で、相性の悪い会社に依頼すると、なかなか売れなかったり、必要以上に値下げを提案されたりすることもあります。
そのため、ローンが残っている家を売る場合は、最初から1社に絞らず、複数社の査定額と売却方針を比較しましょう。
一番高い査定額の会社を選べばいいとは限らない
複数社に査定を依頼すると、査定額に差が出ることがあります。
そのとき、一番高い査定額を出した会社に依頼したくなるかもしれません。
しかし、査定額は「その金額で必ず売れる」という保証ではありません。
媒介契約を取るために、相場より高めの査定額を提示する会社もあります。
高い査定額が出た場合は、以下を必ず確認しましょう。
- なぜその価格で売れると判断したのか
- 近隣の成約事例はあるか
- 現在売り出し中の競合物件はいくらか
- どのような販売活動をするのか
- 売れなかった場合、いつ価格を見直すのか
- 値下げの判断基準は何か
ローン完済がかかっている場合、根拠のない高値で売り出して長期間売れないのもリスクです。
査定額の高さだけでなく、根拠と販売戦略まで確認して不動産会社を選びましょう。
値引き交渉に弱気になりすぎないことも大切
ローンが残っている家を売る場合、早く売りたい気持ちから値引き交渉に応じすぎてしまうことがあります。
しかし、売却価格が下がるほど、ローン完済や手元資金に影響します。
もちろん、相場より高く売り出している場合や、長期間売れていない場合は、価格調整が必要になることもあります。
ただし、購入希望者から値引きを求められたときに、すぐに応じる必要はありません。
複数社の査定額や近隣の成約事例を把握しておけば、「この価格なら妥当」「ここまで下げると損が大きい」と判断しやすくなります。
ローンが残っているからこそ、売却前に相場を知っておくことが重要です。
住宅ローン返済が厳しい場合は早めに動く
住宅ローンの返済が厳しくなっている場合は、できるだけ早めに動くことが大切です。
返済が遅れ始めると、通常売却で進められる時間が少なくなっていきます。
滞納が続くと、最終的には競売へ進む可能性もあります。
競売になると、市場で通常売却するよりも低い価格で落札される可能性があり、家を失ったあともローン残債が残ることがあります。
そのため、返済が厳しいと感じた段階で、金融機関や不動産会社、必要に応じて弁護士・司法書士などの専門家に相談しましょう。
住宅金融支援機構でも、返済が困難になった場合は返済中の金融機関へ相談する流れが案内されています。返済が苦しいと感じた時点で、早めに相談することが大切です。
まだ滞納していない段階、または滞納初期であれば、通常売却や住み替えなどの選択肢を検討しやすくなります。
任意売却を検討するケース
売却しても住宅ローンを完済できず、不足分を自己資金で用意できない場合は、任意売却を検討するケースがあります。
任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態で、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
通常の売却とは異なり、金融機関との交渉が必要になります。
任意売却は、競売を避けるための選択肢になることがあります。
ただし、金融機関の同意が必要であり、信用情報、残債の返済、引っ越し時期、売却価格などにも影響します。通常売却と同じ感覚で安易に進めるべきものではありません。
住宅ローンの滞納が進んでいる場合や、差し押さえの可能性がある場合は、任意売却に詳しい不動産会社や専門家へ早めに相談してください。
一方で、まだ滞納していない段階や、売却価格でローンを完済できる可能性がある場合は、まず通常売却で進められるかを確認することが大切です。
住み替えローンを使える場合もある
現在の家を売ってもローンが残る場合、住み替えローンを検討できることがあります。
住み替えローンとは、売却しても返しきれないローン残債を、新しく購入する家の住宅ローンに上乗せして借りる方法です。
たとえば、今の家を売っても500万円のローンが残る場合、その500万円を新しい住宅ローンに含める形です。
ただし、住み替えローンは借入額が大きくなりやすく、審査も厳しくなる傾向があります。
毎月の返済額が無理のない範囲か、将来の教育費・老後資金・修繕費まで含めて慎重に判断しましょう。
住み替えローンは便利な反面、借金を先送りする側面もあります。
「今の家を売れるから大丈夫」と考えるだけでなく、新しい家のローン返済が長期的に無理なく続けられるかを確認することが大切です。
ローン途中の家を売るときにかかる主な費用
ローンが残っている家を売る場合、売却代金から住宅ローンを返済するだけでなく、売却にかかる費用も考えておく必要があります。
主な費用は以下の通りです。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消登記費用
- 司法書士報酬
- 一括返済手数料・繰り上げ返済手数料
- 印紙税
- 引っ越し費用
- 必要に応じた測量費・解体費・残置物処分費
- 譲渡所得が出た場合の税金
売却価格がローン残高を上回っていても、諸費用を差し引くと手元に残る金額が少なくなることがあります。
特にローン残高と売却価格が近い場合は、諸費用込みで完済できるかを確認しましょう。
ローンが残ってる家を売るときの注意点
ローン途中の家を売るときは、以下の点に注意してください。
ローン残高だけでなく完済必要額を確認する
ローン残高と、実際に完済するために必要な金額は異なる場合があります。
一括返済日までの利息や手数料が加わることがあるため、金融機関に確認しておきましょう。
売却価格を高く見積もりすぎない
「このくらいで売れてほしい」という希望価格と、実際に売れる価格は違います。
ローン完済のために高く売りたい気持ちは分かりますが、相場より高すぎる価格で売り出すと、長期間売れ残る原因になります。
住宅ローン滞納中は早めに専門家へ相談する
すでに住宅ローンを滞納している場合は、通常売却で間に合うかどうかを早めに確認する必要があります。
滞納が進むほど選択肢が少なくなるため、不動産会社や金融機関、必要に応じて法律の専門家へ相談しましょう。
買主に焦りを見せすぎない
ローン返済が苦しいことや、早く売らないと困る事情を買主側に強く知られると、値引き交渉で不利になることがあります。
売却理由をどこまで伝えるかは、不動産会社とも相談しながら慎重に考えましょう。
よくある質問
ローンが残っている家は本当に売れますか？
はい。売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。
ただし、売却してもローンが残る場合は、金融機関への相談や不足分の準備が必要です。
ローン完済前に勝手に売却できますか？
売却活動を始めることはできますが、最終的に買主へ引き渡すには抵当権を抹消する必要があります。
そのため、売却代金でローンを返済する流れや、金融機関との調整が必要になります。
売却価格よりローン残高が多い場合はどうなりますか？
売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う、住み替えローンを検討する、金融機関へ相談する、任意売却を検討するなどの対応が必要になります。
査定額が高い会社に依頼すればローンを完済しやすくなりますか？
高く売れる可能性がある会社を探すことは大切ですが、査定額が高いだけで選ぶのは危険です。
査定額の根拠、販売戦略、担当者の対応、近隣の売却実績まで確認しましょう。
住宅ローン返済が苦しい場合はどうすればいいですか？
返済が苦しいと感じた時点で、早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
滞納が進むと通常売却が難しくなる場合があります。任意売却や住み替えも含め、早めに選択肢を確認することが大切です。
まとめ：ローンが残ってる家を売るなら、まず残高と売値を確認しよう
ローンが残っている家でも、条件を満たせば売却できます。
重要なのは、住宅ローンの残高と家の売却予想額を早めに確認することです。
・ローンが残っている家でも売却は可能
・売却時には住宅ローン完済と抵当権抹消が必要
・アンダーローンなら通常売却しやすい
・オーバーローンなら不足分の対応が必要
・住宅ローン返済が厳しい場合は早めに相談する
・任意売却は競売回避の選択肢になるが専門的な判断が必要
・高く売るには複数社の査定額と販売方針を比較することが大切
ローンが残っている家を売る場合、売却価格が少し違うだけで、ローン完済や手元資金に大きく影響します。
まずは複数社の査定額を比較して、今売った場合の価格目安を確認しましょう。
この記事は、不動産売却や住宅ローンに関する一般的な情報提供を目的としたものです。住宅ローン、抵当権、任意売却、税金、法律、相続、共有名義などの判断は、個別の状況によって異なります。必要に応じて、金融機関、不動産会社、司法書士、税理士、弁護士などの専門家へご相談ください。
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