ローンが残ってる家を売る方法

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ローンの途中で家を売りたいとお考えの方は多いと思います。

多くの方は「ローン完済をするまでは売れない」と勘違いされていますが安心してください大丈夫です。

ローン途中の不動産は抵当権がついているため法律上はローン会社の所有物でしてローン完済しないと売れませんが「了承を得て売る」のはOKなんです。

ただし、ローン途中の家を売っても売却後にローンが残るケースは多いです。

そこで「売却後に残る住宅ローンを通常ローンに組み替えてもらう」という対処方法を皆さん利用されていますが、一括査定を使って家を売れば相場より高く売れてローン完済できる可能性は十分にあります。

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不動産屋とあなたの家の相性がマッチすれば相場よりはるかに高く売れてローン完済ができる可能性があります。

学区・通勤・親の介護に通える等を理由にあなたの家を欲しがる人には相場より高値で売れやすいからです。

査定には名前・住所の個人情報は不要でいくつかの選択項目を選び、最後に番地を入力するだけです。

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知っておいていただきたいのは、「不動産を売る際に最も大事なのはあなたの不動産と相性が良い業者に売却依頼できるか？」です。

不動産屋選びを「地元」「近い」という理由で安易に選ぶと相性が悪い業者に頼んでしまうリスクがあり安く売られたり、下手すれば２〜３年後も売れてないこともざらにあります。

そこでさきほど紹介しましたリビンマッチ（全国を対象とした優良な不動産業者が登録されている大手企業の無料一括査定サービス）を使えば悪徳業者や腕のない業業者を避けつつ最高値で売れる業者と売値を知ることができるので安心です。

利用したからと言って必ず依頼しなくてはいけないわけではありません。売値が分かった後でも断りを入れれば問題ありませんよ。

そこで、高値で早く売って１日も早くローン残の苦痛から開放されるための不動産屋選びのコツも含めてローン途中の家の売り方を以下で紹介してみました。

ローン残高の確認をする
高値で売れる業者と価格を知る（不動産の一括見積りサービスで分かる）
家を売る
売買契約日に受け取ったお金はローン会社に払う
残ったローン残高の新ローンを組んでもらう（これでラクになる）

※一括返済に足りない場合でも通常は事前にローン会社に相談しておくと不足分だけの新ローンに借り換えできます。

成功のカギを握る「高値で売れる業者と価格を知る」は ⇛ リビンマッチなら家を見せなくてもおよその金額が分かるし売却依頼もカンタンです

複数業者から査定がもらえるので自分で不動産屋をまわる手間もかからず、なおかつ優良業者だけが登録されているので反社や詐欺業者にひっかかる心配もありません。

これであなたの指定した不動産にマッチした複数の優良不動産業者が物件を見ることなくデータに基づいて無料査定を行い結果を教えてくれます。

あとは、売却依頼するならもらった査定のなかで最高値の業者を選べば高値売却への最短コースとなるわけです。

ローン返済でお困りの場合、売りに出した家がいつまでも売れないと困りますよね。

それに、安い値段で売れてもローンが残るので大事ですよね。

でも大丈夫です。ここの無料サービスならローンを早く手放すために欠かせない「高く売る」「早く売る」を両立できるんです。

→　無料・匿名OKな不動産査定サービスのリビンマッチ

（このサービスのメリットです）

ネット経由で簡単に最高値の買取り額を知れます。
売却依頼もそのままお願いできるので売却依頼も簡単。
無料で利用することができます。

ローンの残高が分からない時は？

もし、明細などが無くて分からない時は、ローン会社に連絡をすればきっと口頭でも教えてくれますし、書類を送ってくれたりもします。これでローン残高が分かり、売却する家の価値と売値も把握できます。

この2つの金額が分かれば、あっという間に売ってしまえるか、もしくは預貯金などを引いてローンの返済の不足分に足さないといけないかもはっきりします。

もし、ローンの残りが1200万円だとして、家を売った場合には少くても2000万円だとしたら、ローン完済をできるうえに、手元に700万円近くは残ることになります。

（2000万で売れたら、不動産屋さんへの手数料が約60万円、その他もろもろでトータル100万程は見ておいた方がいいかも）

ローンはいくら交渉しても減らしてもらえる事はありませんし、不動産屋さんの手数料も基本的にはどこの会社でも決まっているので値引きなんてものは存在しません。少しでもお得に売却するために残っている唯一の方法は、高値で売ることです。

そして、なるべく早く売りたいですよね。今はそういった希望を満たしてくれるサービスがあって、それが上記でも紹介しました見積りサービスなんです。

→　上記で紹介しました査定サービスまで戻る

ローン途中の家を早く高く売るなら沢山に声をかけるしかない！でも簡単

最高値で家を早く売るために、複数社の不動産会社から家の見積もりをもらえて、そのうえ全国規模で多くの優良不動産業者とネットワークのあるサービスを使えば、早い人なら1ヶ月で売約できたりもするそうです。

間違っても近所の不動産だけとか、知り合いの不動産屋だけみたいに、特定の1社だけに依頼するなんて事をしていると今の時代、1年や2年経ってもきっと満足できる価格では家は売れません。

いろんな見積りサービスがありますが、私もいろいろ利用したなかで、上記のものを選んでいます。理由は、見積りがもらえる相手の数が桁違いに多く、しかも面倒なやりとりも、担当者さんが代わりに対処してくれるので、自分で面倒な高値探しや電話対応など、各社とする必要がないからです。

ちなみに、ローン残がある家を売る場合には、ローン先に家を売却する意思を伝えて了承をもらう必要があります。せっかく買い手が見つかっても、こちらのせいで売買契約ができなければ損害金を払うリスクがあるからです。

でも、その前に家の最高値の見積り額は知ってから声をかけるのがオススメです。ヘタをすれば、ローン会社が「うちで売らせてもらいたい」と提案してくる可能性があり、うっかりまかせてしまうと返済残がまだまだあるのに安く売られてしまう危険があるからです。ですが事前に家の最高値の見積り額を知っておけば、「この金額以上でお願いできますか？」と、損を避ける提案もできます。

仮に、見積り額と同額で売ってもらえるなら、それがてっとり早いので最高です。大抵の場合、ローン会社の力では見積り額以上になることはないので、断るための材料として使う必要もあるかもしれませんよ。

→　上記で紹介しました査定サービスまで戻る

ローン利用先の銀行等が返済途中の家の買取を申し出てきたら要注意

ローンの途中で返済を抱えた家を売る場合、ローンの利用先の銀行などに内緒にしたままで売却はできません。なので、場合によってはローンの利用先にあたる銀行などが「当銀で買取させてもらいましょうか？」と提案をしてくる事もありえます。

そんな提案がある場合には大抵は安く買い叩かれてしまうことになるので要注意なんです。

そもそも銀行やローン会社はお金には相当シビアな仕事をしているわけですから、相場かそれよりも高く買取りしてくれるような甘い話はまずありえません。あなたからできるだけ安く買取り転売をして利益を出したいからです。いくらローンでお世話になっていても、残高さえ返せばいいので気にすることはありません。

銀行が高い値段を提示してくれることもあるけど比較できる見積りないと損得が分かりません

ただし、もしその声をかけてくれた銀行等がすでに下調べをした上で、しかも高値で転売できる見込み客を抱えているような場合には相場価格くらいではすぐに売れる事もありえます。

でも、それはあなたが自分の家の正しい売値（価値）を把握しているからこそ損得が判断できるわけですから、上記の見積りサービスはできることなら売却の件について銀行に知られてしまう前に利用しておくことをオススメします。

→　上記で紹介しました査定サービスまで戻る

事前に集めていた見積りの結果をうまく利用すれば「見積りサービスでは家土地の売値相場は２０００万円となってて、最高値だと２５００万円を付けてくれてる不動産屋さんもあるんです」と伝えるだけで、銀行がその最高値の値段に合せて買取りをしてくれることだって無いとは言い切れません。

全国どこでも最近の銀行はお金を借りてくれる企業がいなくて、以前のように融資で利益を出すことが難しく四苦八苦しているため、転売で利益を出そうとしている行員さんもいるようです。くれぐれもローン会社がローン利用先の銀行に上手く言いくるめられて安値で処分してしまわないようにお気をつけください。

家のローン途中での返済が困難な場合にはそれがバレるとマズイ

もしも家のローン返済が途中で困難になったことを理由に売却をする場合、不動産屋さんにはその事を正直に伝えるはOKですが、内覧に来てくれるお客さんやその内覧者側の不動産屋にはバレないようにするのが賢明です。

なぜなら、お金に困って家を売らなきゃいけないということは、売り主が強気な姿勢で売れないということを暴露しているようなものだからです。つまり、購入希望者にとって非常に有利となってしまいます。

「いつまで値引きを拒否できるかしら？」なんて凄い強気な事を考えている購入希望者がいることも事実で、そんな人は、ローンの返済途中で売る理由を知った瞬間から容赦なく値引額を求めて駆け引きをしてきます。

そして、いよいよ売り主さんが折れて値引に応じることになったら、さらに「あの時だから100万円の値引きで買おうと思ってました」「あれから時間も経って他にも良い家を見つけたので200万の値引でないと買うつもりがありません」なんて無茶な事を言う人もいます。

そんな時、事前に見積サービスを利用して最高値の売値や相場の売値を自分で把握しておけば、自信をもって「じゃあ他の方に買ってもらうので結構です」と突っぱねることもできます。

住宅ローン途中での一括返済ができない場合は買い替え（住み替え）という方法も

今の家を売りたいけどローン途中での一括返済することは難しい・・・そんな場合には、売却と同時に住み替えをする家を購入すれば、一括返済を逃れられる可能性があります。

例えば、1つ目に購入した家のローン残が2000万円あり、その売値が1500万円とします。この場合、一括返済には500万円が足りませんよね？そこで、同時期に2つ目の家を購入して2つ目の家のローンに1つ目で払いきれなかった500万円を含めてもらう方法です。

止む終えない引越しにより何としてもローン途中で家を売りたいという場合や、ローンの負担が大きくなってきた家からローン負担の小さい金額の家に買い替えすることで、経済状態を圧迫することなく持ち家を保持することが可能になります。

ローンの返済途中での売却時にファイナンシャルプランナーの私がオススメするのは

私はファイナンシャルプランナーとして相談を受けた際、家のローン返済が厳しくなった方で、これからお子さんにお金がかかる場合には家を売って賃貸物件に引越しされる事をおすすめしていますが、家の金額を小さくして住み替えが可能な場合にはできるだけ住み替えをオススメしています。

子育てのためや将来の資産として持ち家を好まれる方には、この住み替えの方法ならローン途中で家を売ることも、資産を保有することも両立ができます。ただし、注意していただきたいのは、買い替え時に大きなローンを組んでしまわないことです。

買い替えローンをお世話してくれるローン会社によっては「昔に比べてローン金利が低くなっていますから、大きなローンを組み直しても安心ですよ」と言ってくることがあります。でも、それはローン会社が儲けを大きくするために言ってるセリフであって、ローン利用者がラクをできるために言ってるセリフではありません。これには注意が必要です。

ローン途中での一括返済をする場合「繰り上げ返済手数料」がかかります

繰り上げ返済手数料は大した金額ではありませんが、住宅ローンを途中で一括返済する場合には必ず発生します。早い話が、銀行やローン会社などあなたが利用しているところが「予定外の事務処理をさせられるから手数料をもらいますよ」といった感じのものです。

電話をすれば元金分と利息分とで教えてもらえますし、仮に総額しか教えてもらえなかったとしても、ローン利息分の値下げ交渉なんてことはできませんから、単に教えてもらった金額を払うしかありません。シンプルなことです。

たまに、計算方法などを調べてどの程度の手数料になるか自分で調べる人もいますが、利息計算の方法は複雑な場合も多く、ローンの内容が何方式に基づいた利息計算方法かによっては、同じ金利でも金額が違ってくることもあるので無駄な苦労でしかない事もありえます。なにせ、間違った金額をあてにするほど怖いものはありません。

とにかく、いくら返せばいいか？利息部分についても電話で聞くのが一番です。

ローン途中で返済を滞納して差し押さえになるくらいなら任意売却という手も

家のローンの返済を途中で滞納してしまいますと、最後は差し押さえとなり、競売にかかって二束三文で家を売却されてしまいます。その時点で「やっぱり家を売る」と決めてももう手遅れです。なお、競売とはオークションのようなもので誰でも参加ができます。

この入札開始価格（スタート価格）がとても恐ろしく、通常の家の売値の３割くらいからスタートとなるんです。もしあなたの家が競売にかかり、１人しか入札をしなければその人が入れた価格で落札をされてしまいます。

近頃は、スタート価格に数万円だけを上乗せしてラッキー狙いをしてくる人も多くてリスクが非常に大きいんです。、もしあなたの家の市場相場が2000万円だった場合、スタートは約600万円となりますが、601万円で入札した人が1人で、後はだれも無理だと思ってはなから入札してこなければ、普通に不動産屋で売るよりも1400万円ほど安く売ってしまうことになります。

もちろん、住宅ローンの返済に回せない金額は家を競売で失っても勘弁してもらえませんから、家を失ったのに大きな借金を抱えて生きていくことになります。これを避けるために任意売却というものがあり、差し押さえを避けるために、弁護士や司法書士さんがローンの利用先と交渉をして、そこそこの値段で家を処分し、ローン返済に少しでも多くお金を回せるようにしてくれます。

ただし、任意売却だと依頼費用がかかりますし、市場で普通に売ることにくらべたら安い値段になりがちです。つまり「競売より任意売却をするマシ」という感じで、「任意売却より自分で不動産屋に声をかけてスグに売った方がずっとマシ」という事にもなります。

任意売却をするくらいなら先に買取業者の値段を聞いておいた方が得策

上記のように、任意売却だとそこそこ安い金額になりますので、それなら自分で不動産の買取業者に声をかけて買取りしてもらったほうが高く売れる可能性があります。でも、買取り業者の場合、市場で普通に売ることに比べたら安くなりがちで、ローン残高を綺麗に払えないリスクもあります。そこで便利なのが一括見積サービスです。

一括見積りなら不動産屋と買取業者の両方から見積りをもらうことができます。つまり、普通に売ればいくらになるか？と、手っ取り早く買取業者に売ればいくらになるか？がすぐに分かるんです。

→　上記で紹介しました査定サービスまで戻る

ローン途中で家を売る場合は値引き要求を突っぱねるくらいがちょうどいい

家を売る場合には値引き要求をされることは多いですが、その際に、ローンの返済途中で売る方はついつい弱気に値引きに応じてしまうやすい傾向があります。ところが、家を売るには強気に突っぱねるのが意外と効果的で、突っぱねられた購入希望者は所有欲を刺激され「少ない値引でもいいから買いたい」「他人に買われたくない」という心理になるそうです。

また、値引きを断ることで、「そんなに良い家なのか」と思ってもらえやすくもなります。これはビジネスの交渉における心理術とも似ていて、要求を突き返すことで自分の価値を高める働きがあるからです。

反対に、なんでもハイハイ返事をしてヘコヘコするような人は、どうみても安っぽい人に思えませんか？家の売却も同じです、値引き要求にハイハイ言って応じていると、「この家ってもっと価値は低いんじゃないかな？」と購入希望者は不安になり、さらに値引きを求めてくるようになります。

1日でもローンを一括返済できる目処をたてたい気持ちはわかりますが、そんな気持ちを見抜かれてしまわないためにも、値引きはすぐに突き返すことも考慮してみてください。