田舎の土地を売る方法｜売れない土地を処分・売却する現実的な手順

田舎の土地を売りたいと思っても、「買い手が見つからない」「不動産会社に相談しても反応が悪い」「安くしないと売れないと言われた」と悩む人は少なくありません。

田舎の土地は、都市部の土地と比べて買主の数が限られます。さらに、場所によっては人口減少、空き家の増加、草刈りなどの管理負担、不法投棄、下水道や接道の問題などが重なり、売却が長期化することもあります。

ただし、田舎の土地だからといって必ず売れないわけではありません。

大切なのは、近所の不動産会社1社だけに任せるのではなく、田舎の土地・古家付き土地・相続土地・空き地の売却に強い不動産会社を探すことです。

この記事では、宅建・FP資格を保有し、不動産投資・大家業の経験がある運営者の視点から、田舎の土地を売る方法、売れにくい理由、古家付き土地の扱い、売却前に確認すべき注意点を解説します。

なお、この記事にはPR・広告リンクが含まれます。

田舎の土地を売るときに最初に考えること

田舎の土地を売るときに最初に考えるべきことは、「どの不動産会社に頼むか」です。

田舎の土地を売る場合、多くの人は土地の近くにある不動産会社だけに相談しがちです。

もちろん、地元の不動産会社が悪いわけではありません。地元の事情に詳しく、近隣の買主候補を知っていることもあります。

しかし、田舎の土地を探している人は、必ずしも地元の人だけではありません。

• 都市部から田舎暮らしをしたい人
• 古民家をリフォームして住みたい人
• 家庭菜園や畑付きの暮らしをしたい人
• カフェ・工房・アトリエ用地を探している人
• 親の近くに住むために土地を探している人
• 隣地を買い足したい近隣所有者
• 別荘・セカンドハウス用地を探している人

このような買主候補に情報を届けられる不動産会社に依頼できるかどうかで、売れる可能性や売却価格は変わります。

田舎の土地が売れにくい理由

田舎の土地が売れにくい理由は、単に「田舎だから」だけではありません。

主に以下のような理由があります。

売れにくい理由	具体例
買主が少ない	人口減少、若い世代の都市部流出、移住希望者の減少
管理負担がある	草刈り、倒木、不法投棄、隣地トラブル
インフラが弱い	下水道なし、ガスなし、道路が狭い、交通不便
境界が不明確	隣地との境界が分からない、測量が必要
建物を建てにくい	接道義務、農地転用、再建築不可などの問題
古家が残っている	解体費用、残置物、老朽化、雨漏りなど

田舎の土地は、条件が良ければ売れます。しかし、買主にとって不安材料が多い土地ほど、売却に時間がかかります。

そのため、売る前に「この土地の弱点は何か」「どうすれば買主が安心して検討できるか」を整理することが大切です。

まずは複数社に査定してもらう

田舎の土地を売るときに、近所の不動産会社1社だけに任せるのはリスクがあります。

なぜなら、不動産会社によって、田舎の土地を売る力に差があるからです。

たとえば、ある不動産会社は「田舎なので安くしないと売れません」と言うかもしれません。

一方で、別の不動産会社は「隣地所有者に声をかけましょう」「古家を活かしたい買主を探しましょう」「移住希望者向けに出しましょう」と提案してくれるかもしれません。

田舎の土地では、この提案力の差が大きく出ます。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、「いくらで売れそうか」だけでなく、「どのように売るつもりか」まで比較しましょう。

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田舎の土地を売る基本的な流れ

田舎の土地を売る流れは、基本的には一般的な土地売却と同じです。

1. 土地の権利関係を確認する
2. 固定資産税通知書や登記情報を確認する
3. 境界・接道・上下水道などを確認する
4. 複数の不動産会社に査定を依頼する
5. 査定額と売却方針を比較する
6. 売却を依頼する不動産会社を選ぶ
7. 売り出し価格を決める
8. 販売活動を始める
9. 買主と条件交渉する
10. 売買契約・引き渡しを行う

田舎の土地の場合、特に重要なのは「販売活動を始める前の確認」です。

境界が分からない、道路に接していない、下水道がない、古家が残っている、農地である、といった問題があると、買主が見つかっても売買が進まないことがあります。

田舎の土地を売る前のチェックリスト

田舎の土地を売る前には、最低限以下の項目を確認しておきましょう。

確認項目	確認する理由
登記名義	亡くなった親や祖父母の名義のままだと、売却前に相続登記が必要になるため
地目	宅地・農地・山林などによって売却方法や制限が変わるため
境界	境界が不明確だと買主が不安を感じ、売却が進みにくくなるため
接道状況	建物を建てられる土地かどうかに影響するため
上下水道	水道・下水道・浄化槽の有無で買主の負担が変わるため
古家の状態	解体するか、古家付きで売るかの判断に関わるため
草刈り・残置物	見た目の印象や買主の購入意欲に影響するため
固定資産税	維持費を把握し、売却を急ぐべきか判断する材料になるため

これらの項目が分からない場合でも、最初からすべて完璧に調べる必要はありません。

ただし、不動産会社に相談するときに、登記名義・地目・固定資産税通知書・土地の場所・古家の有無などが分かっていると、より具体的な査定や売却提案を受けやすくなります。

田舎の土地は隣地所有者に売れることもある

田舎の土地では、一般の買主だけでなく、隣地所有者が有力な買主になることがあります。

実際に、私や大家仲間の経験でも、最初は地元の不動産会社に依頼しても売れなかった田舎の空き地が、別の不動産会社に依頼したことで、隣地所有者へスムーズに売れたケースがあります。

そのとき営業担当者から聞いたのは、次のような考え方でした。

これはとても基本的なことですが、実際にそこまで丁寧に動いてくれる不動産会社ばかりではありません。

田舎の土地は、買主候補が少ないからこそ、隣地所有者、近所の人、地元事業者、移住希望者など、可能性を一つずつ探ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

古家付きの田舎の土地は、壊す前に売り方を考える

田舎の土地に古い家が残っている場合、すぐに解体した方がよいとは限りません。

もちろん、倒壊の危険がある建物や、雨漏り・シロアリ被害がひどい建物の場合は、解体を検討した方がよいこともあります。

しかし、古民家として活用できる建物や、リフォームすれば使える建物であれば、古家付きのまま売った方が買主に刺さる場合もあります。

• 古民家をリフォームして住みたい人
• カフェや工房を作りたい人
• アトリエや民泊用に使いたい人
• 週末だけ使う拠点を探している人
• DIY前提で安い物件を探している人

このような買主に訴求できる不動産会社なら、単なる「古い建物」ではなく、「活用できる古家」として提案してくれる可能性があります。

解体費用がかかるため、更地にすればよいとは限らない

田舎の土地に古家がある場合、不動産会社から「建物を壊して更地にした方が売れます」と言われることがあります。

たしかに、更地の方が買主にとって分かりやすい場合はあります。

しかし、解体には大きな費用がかかります。

木造住宅でも100万円以上かかることがありますし、建物の規模、構造、道路の広さ、残置物、地域の解体業者の数によっては、さらに費用が増えることもあります。

田舎では解体業者が少なく、競争が働きにくい地域もあります。都市部より安いとは限りません。

解体するかどうかは、不動産会社の意見を1社だけで判断せず、複数社の見解を聞いてから決めることをおすすめします。

田舎の土地は管理負担が重くなる前に動く

田舎の土地は、放置すると管理負担が大きくなります。

代表的なのが草刈りです。

田舎の土地は、少し放置するだけで雑草が伸び、隣地へ草が広がったり、道路にはみ出したりすることがあります。

その結果、近隣から苦情が入ることもあります。

また、田舎ではシルバー人材センターや草刈り業者が近くにない地域もあります。遠方に住んでいる場合、管理するだけでも大きな負担になります。

土地を売ると決めたなら、管理負担が大きくなる前に動いた方が有利です。

不法投棄にも注意する

田舎の土地で注意したいのが、不法投棄です。

人目につきにくい草むらや空き地には、家電、自転車、タイヤ、建築廃材、生活ごみなどを捨てられてしまうことがあります。

自分が捨てたものではなくても、自分の土地に投棄されれば、処分対応が必要になることがあります。

また、不法投棄された土地は見た目の印象が悪くなり、買主から敬遠されやすくなります。

売却前には、土地の状態を確認し、可能であれば写真を撮っておきましょう。

境界が分からない土地は売却前に確認する

田舎の土地では、境界がはっきりしていないことがあります。

昔から所有している土地、相続した土地、長年使っていない土地では、「どこからどこまでが自分の土地か分からない」というケースもあります。

境界が不明確なままだと、買主が不安を感じます。

場合によっては、売買契約前に測量や隣地所有者との境界確認が必要になります。

まずは、固定資産税の課税明細、登記事項証明書、公図、地積測量図などを確認しましょう。

また、地籍調査が行われている地域かどうかを確認することも大切です。

参考：国土交通省 地籍調査Webサイト

接道や再建築の可否も確認する

土地を売るときは、道路との関係も重要です。

家を建てるためには、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。

接道条件を満たしていない土地や、再建築が難しい土地は、買主がかなり限られます。

田舎の土地では、見た目には道路に接しているように見えても、建築基準法上の道路ではない場合があります。

この場合、買主が家を建てられない、建て替えできない、住宅ローンが使いにくいなどの問題が出る可能性があります。

道路関係は専門的な確認が必要になるため、不動産会社や自治体の建築指導課などに相談しましょう。

下水道がない土地は売れにくくなることがある

田舎の土地では、下水道が整備されていない地域もあります。

都市部では水洗トイレが当たり前でも、田舎では汲み取り式や浄化槽が必要な地域もあります。

買主がその地域の事情に慣れていない場合、下水道がないだけで購入を見送ることがあります。

売却前には、以下を確認しておきましょう。

• 下水道が使えるか
• 浄化槽の設置が必要か
• 水道の引き込みがあるか
• ガスは都市ガスかプロパンか
• 引き込み工事に費用がかかるか

場合によっては、売主側で工事をするより、買主に現状を正確に伝え、価格に反映する方がよいこともあります。

一方で、少額の整備で売れやすくなるなら、事前に対応した方がよいケースもあります。

この判断も、不動産会社によって見解が分かれるため、複数社に相談する価値があります。

農地・山林・宅地では売り方が違う

田舎の土地といっても、土地の種類によって売り方は違います。

土地の種類	注意点
宅地	建物を建てられるか、接道・上下水道・境界を確認する
農地	農地法の制限があり、売却や転用に許可が必要になることがある
山林	境界不明、管理負担、買主の少なさに注意する
雑種地	現況と登記地目、利用目的を確認する
古家付き土地	解体するか、そのまま売るかの判断が重要

特に農地は、誰にでも自由に売れるわけではありません。

農地として売るのか、宅地などへ転用できるのかによって、売却方法が大きく変わります。

田舎の土地を売る場合は、登記上の地目だけでなく、現在の使われ方、都市計画区域、農地転用の可否も確認しましょう。

空き家バンクだけで売ろうとしない方がよいケースもある

田舎の土地や古家付き土地を売る方法として、自治体の空き家バンクを使う方法もあります。

空き家バンクは、移住希望者や地域に住みたい人へ情報を届けられる可能性があります。

ただし、空き家バンクだけで必ず売れるわけではありません。

地域によって利用者数や運用方法に差がありますし、価格交渉や契約手続き、不動産会社の関与方法も自治体によって異なります。

空き家バンクを使う場合でも、不動産会社への査定や売却相談と並行して進めるのがおすすめです。

どうしても売れない田舎の土地を処分する方法

田舎の土地は、価格を下げてもすぐに売れるとは限りません。

買主が見つからない場合は、売却以外の処分方法も検討する必要があります。

方法	特徴	注意点
隣地所有者へ相談する	土地を広げたい人に売れる可能性がある	価格は高くなりにくいこともある
不動産買取業者に相談する	早く手放せる可能性がある	仲介より価格は低くなりやすい
空き家バンクに登録する	移住希望者に見つけてもらえる可能性がある	地域によって反応に差がある
自治体・地域団体へ相談する	地域利用の可能性を探れる	寄付を受け付けてもらえないことも多い
相続土地国庫帰属制度を確認する	条件を満たせば国へ引き渡せる可能性がある	建物がある土地や境界不明の土地などは難しい場合がある

売れない土地を処分したい場合も、最初からあきらめる必要はありません。

まずは複数の不動産会社に相談し、売却・買取・隣地への打診・空き家バンクなど、どの方法が現実的かを確認しましょう。

相続した田舎の土地は相続登記も確認する

親や祖父母から相続した田舎の土地を売る場合は、登記名義を確認しましょう。

亡くなった人の名義のままでは、原則としてそのまま売却することはできません。

売却するには、相続人へ名義を移す相続登記が必要になります。

また、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。

相続人が複数いる場合は、誰が土地を取得するのか、売却代金をどう分けるのかなどを話し合う必要があります。

相続した田舎の土地を売る場合は、不動産会社に相談する前に、登記名義と相続人の状況を確認しておきましょう。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

相続した田舎の土地なら国庫帰属制度も確認する

相続した田舎の土地で、どうしても売れない場合は、相続土地国庫帰属制度も確認しておきましょう。

相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たす場合に国へ引き渡せる制度です。

ただし、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。

建物がある土地、担保権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、管理に過大な費用がかかる土地などは、対象外または承認が難しい場合があります。

また、審査手数料や負担金も必要です。

参考：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

売却できる可能性がある土地なら、まずは売却を検討し、それでも難しい場合の選択肢として制度を確認するのが現実的です。

田舎の土地売却に強い不動産会社の選び方

田舎の土地を売る場合は、査定額の高さだけで不動産会社を選ばない方がよいです。

以下のような提案をしてくれる会社を選びましょう。

• 隣地所有者への声かけを提案してくれる
• 古家付きで売る方法と更地にする方法の両方を説明してくれる
• 境界・接道・上下水道の問題を確認してくれる
• 移住希望者や古民家需要も考えてくれる
• 売れない場合の価格見直しや買取も提案してくれる
• デメリットを隠さず説明してくれる

逆に、現地や条件をよく確認せずに「とにかく安くしないと売れません」とだけ言う会社には注意が必要です。

田舎の土地は、売り方次第で結果が変わることがあります。複数社の意見を聞き、売却方針まで比較しましょう。

▶  田舎の土地に強い不動産会社を比較する

田舎の土地を高く売るためのポイント

田舎の土地を少しでも良い条件で売るには、次のポイントを意識しましょう。

• 1社だけでなく複数社に査定を依頼する
• 隣地所有者への声かけを検討する
• 古家付きなら解体前に売り方を相談する
• 境界・接道・上下水道を確認する
• 草刈りやごみ処分で見た目を整える
• 移住希望者・古民家需要・事業利用など買主像を考える
• 売却に強い不動産会社を選ぶ

特に重要なのは、不動産会社選びです。

田舎の土地は、広告に出して待つだけでは売れにくいことがあります。

隣地所有者に声をかける、移住希望者へ情報を出す、古家の活用方法を提案する、自治体や地元事業者とのつながりを活かすなど、能動的に動いてくれる不動産会社が必要です。

田舎の土地を売るときの注意点

安くしすぎる前に複数社へ相談する

田舎の土地は売れにくいこともありますが、最初から安くしすぎる必要はありません。

1社に「この地域では安くしないと売れません」と言われても、それが正しいとは限りません。

別の不動産会社なら、違う買主候補や売却方法を提案してくれる可能性があります。

放置期間が長いほど売りにくくなることがある

田舎の土地は、放置すると見た目が悪くなり、管理状態も悪化します。

草木が伸び、不法投棄が起き、隣地が荒れ始めると、さらに売れにくくなります。

「いつか売ろう」と思っているなら、早めに査定だけでも取っておくことをおすすめします。

買主に不安を残さない

境界、道路、上下水道、古家、残置物、固定資産税、管理状況などが分からないままだと、買主は不安になります。

売却前に分かる範囲で情報を整理しておくと、交渉が進みやすくなります。

よくある質問

田舎の土地は本当に売れますか？

条件によりますが、売れる可能性はあります。

駅やスーパーから遠い土地、境界が不明確な土地、建物を建てにくい土地は難易度が上がりますが、隣地所有者や移住希望者、古民家を探している人などに需要がある場合もあります。

地元の不動産会社だけに頼めば大丈夫ですか？

地元の不動産会社に相談すること自体は良い方法です。

ただし、1社だけでは判断材料が少ないため、複数社の査定額や売却方針を比較した方が安心です。

古家は解体してから売った方がいいですか？

必ずしも解体した方がよいとは限りません。

古民家として活用できる可能性がある建物なら、そのまま売った方がよい場合もあります。解体費用もかかるため、複数の不動産会社に相談してから判断しましょう。

田舎の土地が売れない場合はどうすればいいですか？

価格の見直し、隣地所有者への声かけ、空き家バンク、買取業者への相談、土地の整備、相続土地国庫帰属制度の確認などを検討します。

ただし、土地の条件によって使える方法は違います。

相続した田舎の土地を手放す方法はありますか？

まずは売却を検討し、難しい場合は空き家バンク、隣地への売却、買取、相続土地国庫帰属制度などを確認します。

相続土地国庫帰属制度は要件があるため、法務局などで確認してください。

まとめ：田舎の土地を売るなら、早めに複数社へ相談しよう

田舎の土地は、都市部の不動産よりも売却に時間がかかることがあります。

しかし、売り方を間違えなければ、買主が見つかる可能性はあります。

田舎の土地は、放置するほど管理負担が増え、売れにくくなることがあります。

「いつか売ろう」と思っているなら、まずは今いくらで売れそうか、どの不動産会社なら対応できそうかを確認しておきましょう。

▶  田舎の土地の売却価格を確認する