不動産の耐用年数とは｜家を売る方法

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不動産には、戸建てでもマンションでも構造に関わらずに建物であれば耐用年数というものがあります。（※土地には耐用年数というものがありません。）

家を売る方はこの耐用年数について知っておかないと痛い目を見ることもあります。

そこで今回は、家の耐用年数と耐用年数が家を売ることにどんな影響を及ぼすかを紹介してみました。

そもそも不動産の耐用年数って何？

不動産の耐用年数と聞くと、いつまで建物がもつか？をイメージされる方も多いかと思います。

実は「うちはリノベーション（リフォーム）した」とか「うちのマンションは大規模な修繕をしたばかり」ということは耐用年数には関係がないんです。

耐用年数というのは、正式には法定耐用年数というもので、国が固定資産税をかける際の計算根拠として使われる年数のことです。

例えば、あなたの家が木造住宅で、新築からすでに20年が経っていたとします。木造住宅の耐用年数は「22年」と決められているので残存年数は2年ということになります。

つまり、固定資産税がかかるのは残り2年ということです。

（※厳密には法定耐用年数を全て経過しても価値は0円にはならず、1円として存続することになりますが、これは知らなくても大丈夫です。）

※不動産の耐用年数について国税庁の公式サイトより以下に抜粋引用してみました。

建物ごとの耐用年数

お手持ちの建物がどの種類に該当するか？分からない場合には不動産屋さんに相談してみるとすぐに教えてもらえますよ。

不動産屋選びの参考にどうぞ

家を売る人には耐用年数の残りの年数が何年あるか？は非常に重要です。

なぜなら、次に購入してくれる人がローンを使う場合に何年のローンが組めるかはこの残年数にかかっているからです。

例えば、築１０年の木造住宅を売る場合、木造の耐用年数２２年から１０年を差し引いて残１２年となりますが、基本的には最長でもこの１２年でしかローンを組めなくなるからです。

住宅ローンで２５年とか３０年とかを組む話を聞いたことがある人も多いと思いますが、それは新築住宅を購入する際のローンだと思います。

また、マンションのローンの場合には新築だと４７年も耐用年数があるので、若い人なら４０年のローンが組めたりするわけです。

家やマンションや倉庫など構造物には耐用年数が存在していますが、土地には耐用年数という概念はありません。

つまり、買ったばかりの土地でも先祖代々の１００年以上保有している土地でも同じ扱いです。

もちろん、景気や街の人気や不人気などで土地の価値の指標となる「路線価」と呼ばれるものが多少は変動しますが、よほどの場所でないと変化はほとんど起こりません。

仮に、過去に異常な値上がりをしてた土地は今は値下がりしていると思いますが、それはその時が異常な価値だっただけで、たいていどこの土地も１０年や２０年では１割程度しか変化はしていません。

なので、２２年前に購入した家が木造なら価値はなくなっていますが、土地部分は相変わらず昔の価値のままというケースがほとんどです。

ここまでの内容を見ると、「うちは築２２年経ってるから土地しか価値がない・・・」と絶望される人もいるかもしれませんね。

でも大丈夫です！家を購入する場合のローンは住宅ローン以外にも使えるローンはありますし、それに土地は価値が変わらず存在しているので、土地を担保にローンを組ませてくれるケースもあります。

ただ、どうせならローンを組まずに家を買ってくれる人や、大きな頭金を用意できる人に家を売るほうが話がスムーズでありがたいですよね。

そんな買い手を自分で探すことは難しいですが、複数の不動産屋さんに声をかければ、「即買いの見込み客」と出会える確率は高くなります。

それに、

不動産屋によっては耐用年数の残りや構造や立地などの条件によって売るのが得意な家もあれば苦手な家もあります。

なので複数の不動産屋から査定をもらってみて、最高値の業者に売却を依頼することは家を売るための基本中の基本とも言えます。