不動産査定額は不動産屋さんに出してもらえますが、その基本的なことや裏事情を知らずに家を売ることを依頼してしまうと大損させられることになります。
いや、むしろ・・・自分から大損をするための行動を選んでいるとも言えるので「知らない人は損をする」が不動産査定にも当てはまります。
そこで、不動産査定とはどんなものか基本的な事から、あなたが何を知っていれば売却を成功させられるかをご紹介します。
不動産査定は不動産屋さんに頼めば無料
不動産査定と聞くと、人によっては不動産鑑定士に依頼する必要があると勘違いされることも多いかもしれませんが、街の不動産屋さんの営業マンで十分です。
その理由は、不動産鑑定士というのは、個人ではなく企業が保有する不動産など厳密な価値を把握しておく必要がある場合に依頼するようなものだからです。
街の不動産屋さんでも査定額はすぐに出ますし、不動産鑑定士に依頼しても金額に大差は出ません。
不動産鑑定士の査定は有料で高額
街の不動産屋は無料で査定を出してくれますが、不動産鑑定士の場合には有料となります。
しかも、かなりの高額です。１万円や２万円なんて金額ではとてもじゃないですが査定は出ません。
なので、一般の方が自宅や土地の不動産査定をしてもらうなら、ごく普通の不動産屋さんに声をかければ無料で対応してくれるのでそれで十分ですよ。
（参考にどうぞ）→ 私も使ってる日本最大級の一括査定サービスの記事です
不動産査定額を出す方法（根拠）は3つ
不動産屋さんも不動産鑑定士も、不動産査定の際に利用する計算方法は主に３つで共通しています。
- 取引事例法
- 原価法
- 収益還元法
３つありますが、大抵は最初の取引事例法を使って査定額を出すことが多いです。
そんな「取引事例法」ですが、その名の通り他に取引されている事例を参考に売値を決めるやり方になります。
同じエリアで、同じ間取りや同じ築年数の売家の直近のデータを参考に決めるやり方なので、鑑定士なんて資格を持ってなくてもわりと簡単に出せるものなんです。
次に、原価法は同じ家を今から再建築した場合の費用（再調達価格）を出し、そこから築年数分だけマイナス評価（減価修正）をして売値を出す方法です。
最後に、収益還元法ですが、これは主に賃貸物件に利用する計算方法となります。
もし仮に、家を賃貸に利用したらどの程度の家賃収入になるか？を算出し、同じエリア内での平均的な利回りで換算して売値を出す方法です。
不動産査定額は不動産屋ごとに異なる
実は不動産査定額は同じ計算式を使っても金額が異なるものです。その理由は、最後は販売する担当者が「自分ならあと１割高くても売る自信がある」と思えば高値に修正するからです。
逆に言うと、あなたの不動産屋を売る自信がない業者ほど計算で出した査定額を低く修正してしまいます。
私が今までに複数の不動産を売ってもらった経験から断言！
不動産を高く早く売るには、複数の不動産屋から査定をもらい、最高値をつけてくれたところに売却依頼するのが売却成功の秘訣です。
最高値の最高値を出してくれるということは、すでに抱えている顧客のなかに高値でも売れそうな見込み客がいるという裏返しでもあるからです。
不動産査定額はネットの一括査定でもらう時代
（参考にどうぞ）→ 私も使ってる日本最大級の一括査定サービスの記事です
不動産査定額は不動産屋さんに声をかければ無料で出してもらえますが、現実には「おたくに売却を依頼します」と言わないと、本腰で査定をしてくれない不動産屋が多いのも事実です。
世の多くの不動産屋さんは、手間をかかえて査定を出して上げたのに、他所の不動産屋に売却依頼されるという「タダ働き」を嫌います。
そうした問題を解決でき、なおかつ、複数の不動産屋さんからまとめて査定をもらえるのがネットの一括査定になります。
不動産査定額を一括査定で調べるメリットとデメリット
メリット
訪問査定と簡易（机上）査定の２つがあり、簡易査定は不動産を見せずに査定がもらえる）
- 悪徳業者を避けることができる
- 売却に力を入れている業者だけを利用できる
- 査定後の不動産屋への断りは査定サービスが代行してくれる
- 無料・匿名で利用ができる
また、一括査定で老舗のイエウールなどを利用すれば現実離れした査定額をもらわずに済みます。
デメリット
- 全く知らない不動産屋に依頼することになることもある
- 地元ではない不動産屋を選ぶことになることもある
- 自分が希望する不動産屋が査定サービスに登録されてないこともある
デメリットらしいデメリットは特にありませんが、しいて上げれば、上記のようなものです。
知ってる不動産屋や近所の不動産屋を利用したい場合には、査定サービスに登録されてなければ利用できないといったくらいです。
不動産査定額を訪問査定で出してもらうのに必要なもの
- 登記簿謄本
- 公図
- 登記済み権利証か登記識別情報
簡易（机上）査定を使うかどうかに関わらず、不動産売却をするには、最終的には売却依頼をする１社に訪問査定をしてもらうことになります。
その際に、登記簿謄本や公図が必要となります。
売却を検討している家土地のものから、私道も含めて売却を検討している場合にはその私道分の登記簿謄本も必要となります。
また、公図というのは土地の境界線を判別させるための図面です。
登記簿謄本も公図も法務局で手に入れることができます。
あとは測量図や建物の間取りがわかる図面があればベストで、これも最悪なくても大丈夫です。
この他にも、建物の設計図や建築確認通知書や検査済証などがあればベストですが、家が古い場合にはそうしたものは揃ってないこともあると思います。
なお、不動産査定や売却のために必要な書類は紛失してても法務局で確認がとれたりするので安心してくださいね。
不動産査定額を下げないための注意点
不動産査定額を下げないための注意点は「掃除」です！
いくら計算式をもとに査定額が2,000万円と出ても、最後は売却を任された不動産屋さんが「これなら売れるだろう」と思う売値に調整をして売出します。
つまり、家の内外が汚い状態で売るとなれば「相場より２割引しないと売れないな・・」となるわけです。特に家の中は影響が大きいです。
これだと、簡単に何百万円も安く売られて大損してしまいます。
できれば、ハウスクリーニングの業者を入れるなどして、訪問査定までに綺麗にすることをおすすめします。
汚い家は不動産屋がやる気にならない！
いくら不動産査定額に納得ができたとしても、汚い家は不動産屋さんがやる気にならないので売れづらいです。
ゴミやホコリ、それに匂いがする家は不動産屋さんも来るのは嫌です。
また、せっかく不動産屋さんがお客さんを連れてきてくれても、お客さんが嫌がるので絶対に買ってもらえません。
これなら、いくら高い査定額が出てても意味がありませんよね。。。
不動産屋さんがまたすぐにでもお客さんを連れてきたい！と思える清潔感がある家にしておくことが重要となります。
まとめ
- 不動産査定額は基本的には３つの計算方法で算出できる。
- 計算で出た金額に対し、不動産屋の経験で値段調整をする
- 複数の不動産屋から査定額をもらわないとどこが高く売れるか見抜けない
- ネットの一括査定なら簡単に複数の不動産屋から査定をもらえる
- 訪問査定の前には家は綺麗にしておく
不動産査定額は計算で出ますが、最後は不動産屋さんによっては売値を上げることも下げることもあります。
私や周囲の大家さん仲間も、家や土地を売る時は必ず一括査定を利用して、最高値の業者に依頼することにしています。
（参考にどうぞ）→ 私も使ってる日本最大級の一括査定サービスの記事です
全国どこでも、「ネットの一括査定」を使って業者選びをするのが高く早く売るための外せないコツだと断言できます。
