家を売る際には、油断すると誰にでも簡単に起こるトラブルがあります、今回はよく起こる内容と防ぎ方についてご紹介してみますね。
タイミング別に、売却を依頼した直後に起こりやすいトラブルと、売買契約や引き渡しのタイミングで起こるトラブルに分けてみました。
家を売る依頼をした時に起こりやすいトラブル
最近増えているご近所とのトラブル
売ろうとしている家のご近所さんのなかには、最近になって他所から引っ越してき家族なども増えていると思います。
特にそのような場合には、日頃の不仲が原因で売却の邪魔をされることも多いんです。
例えば、内見に来る人や不動産屋さんの車の路駐や車のドアの開け閉めの音などにこれ幸いとクレームをつけられるトラブルも多いとか。
ちょっとしたドアの音なども、仲良しの人のための音なら不快に思わなくても、仲が良くない人のせいでウルサイとなれば許せないといった具合です。
例え不仲だっとしても、売却の前に事前に菓子折りなどを持参して一声かけておくのが無難だと言えそうです。
仲が良くない場合、意外と「何処かに行ってくれる」と喜ばれて、邪魔するどころか協力的になってくれるケースもあります。
でも、事前に「音など迷惑かけるかもしれませんが」と言った挨拶もなければ、単純にカチンと来てしまうだけかもしれませんよ。
また、仲が良くても悪くても、挨拶に行った隣接の住民が購入者を紹介してくれるケースも珍しくありません。
例えば、過去に私が体験したケースでは、他所にいる息子夫婦や娘夫婦のために近所の家を買いたがる人もいました。
（残念ながら、その時は購入希望者のローン審査の都合で他の方に売却してしまいました。）
ただし、どうしても険悪過ぎて挨拶すらも避けたいという場合には、こっそり売ってしまうのがベストです。
こっそり売るには査定サービスなどを利用して、即買いしてくれるお客さんを探すと出会いやすくなりますよ。
境界立ち会いの際にトラブルの原因ができることも
- 立ち会いの際に土地を少しだけ譲って欲しいなどと面倒な展開になることも
- 対応がマズイと隣地主を怒らせることに
家土地を売るには、隣接地の所有者さんに境界の確認のために立ち会いをしてもらい境界確定協議書に押印してもらうことが一般的です。
この立ち会いの時、トラブルの元が発生することがあり、例えば、土地の”一部分だけ”を売却してほしいとお願いされるケースです。
一部分だけを売るにしても登記など面倒なので断りたいものですが、相手としてもその少しの面積が手に入るだけで車が通れるようになるなど、それなりに狙いがあるのでしつこくお願いをされるケースもあるんです。
そうは言っても、一部分を売ってしまうと、あなたの家土地が売れることに愛影響が出る可能性は大きくなります。
この場合、ウソも方便で「既に購入希望者さんがいて話が進んでまして・・・」など、上手に断るのが無難と言えます。
万が一、断り方がキツイ場合にはご近所との不仲の出来上がりです。なので、売り主さん自身が誠意を持って対応することも大切ですが、依頼をしている不動産屋さんがしっかりと営業マンの教育ができているところでないと、火に油を注ぎかねません。
家を売りに出してからのトラブル
売り主さん側の理由で売却を中止する場合
売り出し後に売り主さんの理由によって売却を取りやめる場合は、事前に決められているペナルティについて再確認をしておかないとトラブルのもとです。
例えば、すでに買い手が見つかり、売買契約まで進み、手付金まで受けてしまっていれば、売り主さん側の理由で売却を中止するなら手付金の倍額を払わないと解除ができないというルールもあるからです。
売却中止の時の取り決め内容を意外と知らずに、「売るのをやめたい」「なんで簡単に中止できないの？」と不動産屋さんとトラブルになる売り主さんもいます。
買い手側から中止する場合には、手付金の放棄だけでいいんですが、売り主さん側からの場合には手付の２倍もの負担になるのが一般てきなんです。
この場合、「言った」「言われてない」でトラブルになって、普通は口頭説明と同時に書面にも記載されているので、記載されている場合にはどうしようもありません。万が一の中止のために事前把握は絶対にしておかないと大変ですよ。
売り家の隠れた瑕疵（ダメージ）についてわざと黙っていた場合
家を売る場合、多額の修繕費用が必要なダメージやシロアリ被害を放置している場合など、次に購入した人に大きな負担がかかってしまいます。
そのため、そうした重要な瑕疵（ダメージ）は不動産屋さんに告げないといけないんです。
もし、売り主であるあなたが、売り家の隠れた瑕疵を知っているのに、正直に言うことで値引きを求められたり売れなくなるのが怖く、内緒にしたままで売却をした場合には、その修繕等の責任を負わないといけなくなりますよ。
ここで心配なのは瑕疵に気づかないまま売ってしまったら？だと思います。でも、うっかり瑕疵を抱えたまま売ってしまった時のために、瑕疵担保責任というものがあるので大丈夫です。
一般の人（業者など専門知識がない人）が売り家になる場合には、さすがに全ての瑕疵を把握できているわけがないので、気づかないままで売ってしまった場合にはこの瑕疵担保責任で負担を逃れることができます。
ちなみに、告知しないといけないのは、家の寿命や生活をするために影響が及ぶようなものが対象。過去のシロアリ被害や修繕をしていない雨漏りなどがその対象となります。
もちろん、不動産屋さんも事前に目視でチェックもしてくれますが、不動産屋さんでも屋根裏や床下など目視できない部分はチェックできません。
なので、売り主さんが過去にどんな部分を修繕したか？シロアリ対策はしたことがあるか？それはいつか？など、出来る限りの事は伝えておくことがトラブルを防ぐための基本と言えます。
家が売れてからのトラブル
ほんの少しのボヤ騒ぎで売買契約を解除されることも
引き渡しまでの間に、ついうっかりしてボヤ騒ぎを起こしてしまうケースがあります。たかがボヤと思われるかもしれませんが、いくら建物にダメージがなかったとしても、ボヤというイメージは強烈です。
購入予定者から解約を申し出される恐れがあります。
ひどい場合には、買い主さんからの契約破棄の希望なのに、「ボヤが原因ですから」と手付金の放置も拒否される恐れさえありますよ。
買い主が残金の支払いを済ませてくれない
売却額の受取りは、遅くても引き渡しと同時にしておくことが鉄則です。間違っても、残金の一部を引き渡し後にするような契約はしてはいけないんです。
過去に私の周囲で発生したトラブルに、「購入金額の一部は建物を転売した代金で即座に支払いする」というケースががありました。
相手は転売をしている人で、すでに購入してくれる人も決まっているので、間違いなくすぐにお金は入るので、それをそのまま支払いに回すというものでした。
何度もやり取りをしたことのある買い手だったので油断をしてOKをしたらしいですが、その後、購入者は資金繰り悪化となり、代金の支払いをしてもらえずに大事になったそうです。
購入相手が善意でも悪意でも、大切な家土地を売ったお金の一部が入らないというのは致命的ですよね。
もし次の家の購入資金に回す予定にしている場合など、シャレになりません・・・。金銭トラブルを防ぐためにも、お金を全額貰うまでは物件の引き渡しはしないのが鉄則です。
売却後に買い主が実測したら登記簿の面積より土地が狭くて減額請求される
実は、売却後に土地を実測してみたら、売買契約時の書類より面積が少なかったというケースがあります。
すぐに謝罪をし、土地面積が少なかった分だけお金を払えればそれで解決することもありますが、売り主であるあなたが、すでに売却代金を他の支払いに回しており、即座に支払いができない場合には訴えられる恐れもあります。
また、購入相手が一定の土地面積がないと家土地を購入した目的を果たすことができない場合などは、あなたに対して「同額ですぐに買い取ってほしい」と言われる可能性もあります。
このような不要なトラブルを防ぐためにも、購入相手が「土地の測量は不要」と言ってきても正確な数字として自信がない場合には、きちんと測量をしてもらっておくべきです。
家や土地の売却額からすれば、測量費用なんて微々たるものです。後のトラブルを防ぐためにやっておくべき価値は十分にありますよ。
特に、田舎にある物件の場合などは、以前の測量後にお隣りさんやご自身の家が新しくブロック塀を作ったりしていることも多いと思います。
その際に、もしかしると、ブロック１つ分だけどちらかにズレて作られている恐れもあるんです。
そんな「まさか」というケースは意外とよくあるんです。あなたに悪意がなくても、あなたの記憶ではちゃんと前の塀の跡に今の塀を作っていたとしても、証明できるものがない限りは安心できませんよ。
