マンションを売るのにローン残高があるなら、通常はローンを残したままではマンションを売ることはできません。
大前提として売買契約の日までにそのローンを払い終わらないと売ることはできないんです。
ただし、これには例外もあります。そこで、現役大家でありファイナンシャルプランナーでもある僕がローン残高があるマンションを無事に売るためのコツなどもご紹介したいと思います。
ローン残高のあるマンションをすぐに売るには
マンションをローン残高がある状態ですぐに売るには、まずローンを返済することが基本ですが、そのローンを預貯金や他の借り入れなどに組み替えてローン完済さえしてしまえばすぐに売ることができます。
ただし、多くの場合は、他に預貯金があってもローンが完済できないことが多いと思います。
※もし相続したお金などがあり、それで完済に回せるのなら今すぐにでも購入希望者と売買契約を結ぶことができますよ。
一般的なパターンの「ローンを一括返済する資金が足りない」という場合ですが、この場合は、マンションを売ったお金をローン返済に回して売却することになります。
つまり「売れた時のお金をあてにする」ということですが、通常、中古で家やマンションを売る方はほとんどがこれです。
マンションのローン残高を正確に確認しましょう
マンションのローン残高が今いくら残っているか？を必ず先に確認をしてください。
僕の知り合いには１年分間違えて計算をしていた人がいて、「１年後ならなんとか売れる」と勘違いして無駄に売らずに待ってた人がいます。１年後にマンションを売った時には１割ほど売却額はダウンして大損をしてました。
通常、ローン残高は全期間の支払いプランが書かれた明細書をくれるのでそれを見たらすぐにわかりますが、もし確認できるものが手元にない場合でもローンを利用している会社に電話をすればすぐに送ってくれます。
それを見れば正確な残高を知ることができるので、安心して売値をつけることができますよ。
こちら↓も参考にどうぞ、家もマンションもローン途中ならコツは同じです♪
マンションを最高値で売ってくれる不動産者を探す
不動産屋というのはどこに頼んでも同じ売値が付くわけじゃありません。2,000万円をつけるところもあれば1,500万円というところもあり、逆に高値の2,500万円をつけるところもあるくらいです。
その理由は、不動産屋によって抱えているお客が違うことと、これまでの売却経験から得意なマンションと苦手なマンションがあるからです。
こう聞くと、不動産屋選びは難しく感じると思いますが、でも大丈夫です。
複数の不動産屋から査定をもらってみて、最高値の業者を選べばいいだけなんです。
そんな不動産屋選びを簡単に成功できるのが、僕や全国にいる大家仲間もマンション売却時に必ず使っている以下の一括査定サービスになります。
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マンションのローン残高があることは知られない方が良い
マンションをいざ売り出すと、購入を希望する人たちが内覧にやってきます。
この時、理想的なのはマンションを空き家状態にして売ることですが、もし住んだままで売るなら立会いをすることになります。内覧に来た人と軽く話をすることもあると思います。
この内覧の際に、売るのが下手な人はつい正直に「ローンが残ってるから売れないと困るのよ」なんて言ってしまう人がいます。
これはマンションを売るには致命的な発言です。
つまり「売れないと困る」「お金に余裕がない」という弱みを見せてしまうことになるからです。
今時の中古物件を購入しにくる人らは、ネット情報や書籍の情報を実に勉強しているので、少しでも安く買うためのテクニックを知っています。
そこで弱みを見せた売主には徹底的に攻めの姿勢をとることになるわけです。
「売れないと困る」という売主には、本音では今すぐ買いたいと思っていても「ちょっと高いので辞退します」と揺さぶりをかけてきたり、駅を使う予定もないのに「もう少し駅から近ければ・・・」など、売主から値下げを提案させるためのゆさぶりをかけてきます。
この時、上記でも紹介しました一括査定サービスなどで複数者の売値を把握していれば、「そんな安くしなくてもうちは売れますから」と自信をもって突っぱねることもできますよね。
でも、複数業者から査定をもらってなければ、「言われる通り魅力がないマンションかも」と弱気になりがちです。こうなると内覧者の思うつぼです。
- 売主として弱みを見せない
- 複数業者の売値を知っておく
この２つさえ守れば、どんなに手強い内覧者が来ても、あなたが損をして安く売る心配はありません。
もちろん、最高値で売ってくれる不動産屋を選んでおけば、彼らも高値で売るだけの自信があるわけですから、値切りをしてくる面倒な内覧者は寄せ付けませんよ。
ローン残高があるマンション 売ると貸すで迷ったら
ローン残高があるマンションを売ると貸すとで迷ったら、絶対に「売る」をおすすめします。僕は大家をやってるので貸すことはプロなので裏事情など熟知した上で「売る」をおすすめしてます。
マンション１室を貸してもそこから入る家賃とその後の管理の手間はおそらくほとんどの場合で割に合わないからです。
それに、常に借り手がついてても、その間にマンション価値が暴落するかもしれませんし、マンション全体で空室が増えた時には魅力が激減してて売るに売れなくなるかもしれないですね。
また、空室が増えるだけ管理費や修繕積立金なども負担が増えます。そんなところを買おうとする人はほぼいません。
だから、売れるうちに売っておくのが理想的なんです。
