不動産売却時の確定申告

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不動産物件を売却した後に確定申告をするべきか、もしくはしなくても良いのか？迷う人は多いと思います。

結論から言うと、売却額がプラスでもマイナスでも確定申告はするべきです。

そこで今回は不動産売却後に確定申告が必要な理由の紹介と、確定申告のポイントについて解説してみました！

不動産売却後の確定申告　不要な人は基本いない！

最初の紹介のとおり不動産物件を売却した時には利益が出ようと損失が出ようと確定申告をすべきなんです。

というのも、マイナスになった分について確定申告をすることで、損失分を他の利益分と相殺することができるからです。これは損益通算と呼ばれるものになります。

しかもこの損益通算は3年に渡り行うことができるのでマイナスが出た分を無駄にせずに済むんです。

不動産売却時の課税対象となる譲渡所得額の計算式

譲渡価格（A）－取得費（B）－譲渡費用（C）－特別控除額（D）＝課税対象の譲渡所得額

・Aは土地建物の売値

・Bは実額・概算の両計算で高額な方を選択

実額＝（もともとの購入額＋その際の取得費）－減価償却費

概算＝譲渡収入の５％額

・Cは売る際にかかった費用（不動産手数料や登記や印紙代等のこと）

上記の計算でマイナスとなれば課税されることはありませんが、マイナス分については確定申告することで他の所得から引いてもらえます。

だから利益が出なくても確定申告はするべきなんです。

また、計算後にプラスとなった場合には、条件を満たすケースなら3,000万円の控除対象となります

つまり、3,000万円以内のプラスの金額なら控除内に収まるので利益０円ということになります。もちろんこれも確定申告しないと対象になりません。

なお、数千万円や数億円の不動産売却をした人のなかには3,000万円の控除を使ってもプラスになる人もいます。

そこで、次では売却額が7,000万円例をご紹介します。

売却額が7,000万円だった場合の例

仮に、不動産売却時の価格が7,000万円で取得費が3,500万円、譲渡費用が350万円とします。

もちろん確定申告はするので特別控除の3,000万円も対象とします。

この場合、7000－3500－350－3000＝150万円（課税対象の譲渡所得額）

となります。

もしも、売却額を150万円値下げして6,850万円とすれば

6850－3500－350－3000＝0円（課税対象の譲渡所得額）

となります。

また、売却額が6000万円だとしたら

6000－3500－350－3000＝▲850万円

となり、この▲850万円は他の給与所得などから引いてもらうことができるというわけです。

ちなみに、所得がマイナスであれば確定申告は不要だと思いますよね。しかし確定申告しないと何も処理をしてもらえません。

例えば毎年の本業で稼いでいる収入はが600万円ある人が不動産売却時の赤字が850万円出たとします。

この場合なら600万から850万分を引くことができひとまず０円にまで下げられます。

また、引き切れなかった残りの▲250万円については翌年以降に繰越できるのでまったくムダにせずにすみます。

なお、先程から紹介してます「3,000万円の控除」を利用する条件について以下で紹介してみました。

３０００万円の特別控除とは

不動産売却に関する確定申告の手続きを行いますと、所定の条件を満たしていれば3,000万円控除されます。つまり、所得額を安くできるのです。ただし、全ての不動産物件が対象になる訳ではありません。

被災してから3年以内に物件を譲渡
転居してきた場合で3年以内に譲渡

※なお、年数カウントの仕方は譲渡年の12月31日時点を基準に数えます。

（控除対象の例）

例えば災害です。被災してから3年以内に物件を譲渡するなら3,000万円控除の対象になります。そうでなければ対象になりません。

また物件に転居してきた場合は3年以内に譲渡するなら控除対象になります。それと、現在居住中の物件を譲渡する時も控除対象になるのです。

上記のように複数の条件はあります。申告手続きを踏む前に果たして条件を満たしているかどうか確認する必要があります。

3,000万控除される為には確定申告を済ませる必要があります。