空き地を売るか、それとも駐車場にするか迷われていませんか？
私は不動産投資をしている関係で、周囲の仲間には駐車場を持っているメンバーが沢山います。
数台分ほどの狭いものから、100台ほどの規模のオーナーまで、いろんな方がいます。
そんな彼らが口を揃えて言うのは、「土地を自由に売れなくなるから、いつか売る可能性があるなら、駐車場なんてやらない方がいい。」という事でした。
仮に、４台分の小規模なものだとしても、４人と個別に契約をすることになります。
なので、急に土地を売りたくなった時でも、１人でも契約解除に応じてもらえないと土地を売れなくなるんです。
（ごねる人は沢山いるそうです）
後は、クレーマーや滞納など、日々のトラブルに耐えられるタフな精神力がないと心が折れそうになるとか。
空きを埋めるために安く貸せば、逆ギレする質の悪い人が集まってしまい、トラブルが日常茶飯事になるらしいですよ。
一度借りた人が他所へ移ってくれない理由
他で借りると家まで徒歩の距離が増えたり、月額料金が高いところしか空いてなかったり、狭かったり、段差が大きくて出入りできなかったりと、どなたも駐車場を選ぶのはかなりこだわりが強いものなんです。
なかには、「他所の駐車場に移ると高くなるので１年分ほどの差額分を補償してくれ！」なんて言ってくる人もいるそうですよ。
だから、お金にもゆとりがある人で、節税目的などにされている方でないと駐車場経営は向かないそうです。
言われてみると、私の周囲で駐車場を貸している人は、他に大規模なマンションなどのオーナーが多くて、先にマンションを手にいれて、その後に駐車場を手にいれた人がほとんどでした。
その逆の順番はいませんでした。
それだけ、駐車場は思ったほどお金が入らないんですよね。
空き地のままですぐに売るなら
もし売却を視野に入れられる場合には、できるだけ高く早く売れる方がいいですよね。
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駐車場経営には最初に工事費用がかかる
駐車場といえば、お金をかけなくても砂利を敷くだけでいいと思っている人も多いかもしれません。
それは昔の話です・・・
今はアスファルトを敷くのが当たり前なので、お金がかかってもそうしないと質の良い人と契約することは難しくなります。
安かろう悪かろうな仕上げだと、それなりの人が借りに来るので、トラブル続きであなた自身がうつ病になるかもしれませんよ。
実際、アパート大家や駐車場オーナーでクレームに弱い人は、嫌になって売却する人も多んです。
それに、ジャリ敷きのままだと税金の扱いで「更地」と同じ処理をされるため、固定資産税が高くなるのでまずいんです。駐車場経営は不動産屋さんへの出費も大きい
駐車場を借りる際には、一般的に賃貸借契約が必要になります。
これをしておくことで、本人が車を放置して連絡がつかなくなった場合に、連帯保証人さんに引取りをしてもらうなど対処ができるようになるからです。
また、部屋の賃貸と同じで敷金や礼金なども発生します。
中には払いが悪い人もいて、毎月、督促をする必要があったりもします。
そんな面倒な事も、平気でできるかどうか？
もしできないなら、不動産屋さんに管理を頼んで代行してもらう必要があります。
ただし、管理を委託すれば、月額の駐車場収入の５〜８％ほどは手数料を取られます。
さらに、空きをなくすためには、常に募集活動をしないといけませんが、これは不動産屋さんに頼むしかありません。
近所で家を借りる人などがいれば、スムーズに埋めてもらいやすいからです。
この場合、不動産屋さんへの報酬はすくなくても契約者の１ヶ月分の賃料か、もしくは２ヶ月分の支払いが必要です。
月１万円の駐車場なら２万円の支払いが必要になります。
今どきは駐車場の契約でも礼金０円が普通なので、２ヶ月はタダで貸すような感じです。
契約が満車状態で続けばいいですが、なかなかそうもいかないようで、引っ越しシーズン以外で空きができると、１年ほど埋まらない事も多いそうです。
防犯カメラや照明設置なんて当たり前！
今どきの駐車場は、防犯カメラなんて当たり前です。
もし、照明がなければ防犯上、ライトの設置も利用者から求められることもあります。
少しでも満車経営を求めるなら、それらの設備投資は当然必要になるんです。
もし、自分で全ての工事ができるとしても、かなりの費用がかかりますし、仮に、設置すらも業者に頼むとしたら、そんな費用、満車１年分くらいの賃料は吹き飛ぶ可能性もあります。
また、最近はいろんな犯罪も増えているので、もし駐車場でトラブルがあればたちまち利用者はいなくなるかもしれません。
それだけ駐車場経営は隠れたリスクがあります。
だから多くのかたは、更地の状態や古家付きの状態で売却をされるようです。
