袋地（ふくろじ）とは道路に全く接してない土地のことで、道路に出るためには他の所有者の土地を通らなければいけない土地のことをいいます。
つまり、他人の土地に囲まれていることになります。
袋地に辿り着くまでに他の土地所有者の許可を受けなければいけないのかと心配になるかもしれませんが、袋地は民法上で囲繞地通行権という権利で守られています。
そこで今回は、袋地の売却を考えて方にとって気になる土地評価や通行権、それに袋地をより詳しく理解できるように紹介してみました。
袋地の所有者が持ってる囲繞地通行権とは
囲繞地通行権というのは、自分の土地から公道まで出る途中においては他人の土地を通行しても良いとされている権利のことです。
なので公道に出るために、わざわざ他の土地の所有者の許可を得る必要はありません。
そんな囲繞地通行権ですが当然の権利なので他人の土地を通行するために料金を支払う必要はありません。
ちなみに、囲繞地というのは袋地を取り囲んでいる土地のことです。
袋地や囲繞地が生まれた背景には、相続などの遺産分割によって土地を分筆したことが挙げられます。また、地形の問題などで最初から袋地と囲繞地が形成されていた場合も多いです。
昔は、相続や土地の売買においても今ほど自分が行使できる権利に対する意識が高くなかったので、こういった土地が生まれやすかったんです。
袋地の評価について
袋地の現在の評価は、一般的に土地の評価に用いられる路線価や固定資産税評価額を使います。さらに、袋地の評価をする際に欠かせないのが接道義務です。
建築基準法では接道義務というものが規定されていまが、この接道義務というのは建築物の敷地が幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上に渡って接してなければいけないという決まりです。
満たせてない土地は評価が下がるんです・・・。
残念ながら袋地の場合にはその基準を満たしていないことがほとんどなので評価が下がりますが、最たる原因は再建築不可物件となってしまうケースがあげられます。
再建築不可物件は無道路地と同じ評価になるので、固定資産税は40％の範囲内で控除されます。
もちろん、囲繞地通行権はありますが、通行できる通路の幅は最低限に抑える必要があります。
最低限とは住人が通行できる程度の幅のことで、1ｍに満たない通路となるので当然ながら自撮者で通行することはできません。
袋地のデメリットとは
袋地にはどのようなデメリットとして一番大きなのは土地活用をする際に用途が大幅制限されてしまうことです。
再建築不可物件の場合には、古い住宅を壊して新しい住宅を建てることはできません。（※さっき紹介したように、裏技でほぼ新築並に立て直すことは可能ですが。）
空いた土地にアパート等の賃貸物件を新しく建てて家賃収入を得るといった土地活用もできないのです。
それから囲繞地通行権はあっても人が通れるくらいの幅しか認められないので、車で通行することもできません。
車を所有していても所有している土地まで通行できないので他に駐車場を借りる必要があります。そのため車を持つことはあまり現実的とはいえませんし、駐車場として活用するのも難しいです。
このように自分の土地であっても自由に使うことができないのが袋地のデメリットになります。
建て替えではなくリノベーションなら可能です
ただし、建て替えではなくリフォームやリノベーションは行うことができます。
ここで中古物件を利用した大家業をやっている私からのアドバイスは、どんなに古い家でも更地にして売ってはいけないってことです。
更地にしてしまうと再建築不可が大きな壁となり簡単には土地が売れなくなります、でも、基礎と骨組みさえ残して利用すれば、ほぼ新築並の工事をする内容であっても「工事はOK」となります。
つまり、骨組みと基礎さえ残っていれば、新築同様に家を立てることはできるという抜け道？！なんです。
最近ではリフォームやリノベーションの技術が飛躍的に向上していますから、リフォームやリノベーションを行うことで新築同様の住宅にすることも可能です。
袋地を相続などで手に入れた場合には、どのように対応すればよいのでしょうか。
元々袋地にある住宅に住んでいて、このまま住み続けたいという場合には特に問題はありません。
囲繞地通行権があるので問題なく通行することができます。
ただし、袋地に新しく住宅を建てたいという時には再建築不可物件から脱却する必要があります。
具体的な方法としては、囲繞地を購入したり借地として借りる方法や袋地の一部と囲繞地の一部を等価交換するといった方法があります。
どれも囲繞地の所有者との交渉次第になりますので、条件などによっては応じてもらえないこともあります。
また、通行地役権を設定するという方法もあります。
囲繞地通行権は自動的に生じる権利ですが、通行地役権の方は通らせてもらえるように許可してもらう必要があるので、お互いの合意によって決まるものになります。
通行できる幅を再建築不可物件の基準をクリアするように設定することで住宅の建て替えも行うことができます。
無料で通行して良いとする場合もありますし、お金を払うことで通行地役権が発生する場合もあります。双方の合意があれば自由に設定できるのが特徴です。
それから袋地を面倒な土地なので売却したいと考えることもあると思います。
袋地は土地活用が難しいので、一般的な不動産会社だと売却できないことも珍しくありません。
そういった時には、袋地など再建築不可物件を積極的に取り扱っている不動産会社を選ぶのがおすすめです。
袋地というと敬遠されがちですが、その分価格は一般的な土地よりも安く設定される場合が多くなります。
土地の購入を検討している人の中にはそういった土地をあえて購入したいという人もいます。
特に地価が高い都心部などでは、狭い土地でも取得するのに高額な費用がかかることもあります。
袋地は固定資産税の評価額も割安なので、そういった点もアピールポイントになります。
最近は中古住宅をリフォームして住みたいという人も増加していますから、一度売却が可能か相談してみるのがおすすめです。
ただし相談する場合にはその辺の不動産屋に相談しても意味がありません。過去に袋地を売却してきた経験・テクニックがある不動産屋でないと売ることは難しいんです。
そんな袋地に強い不動産屋を探すのは意外と簡単で、複数業者から査定をもらってみればすぐ分かります。
5社ほどから査定をもらったなかで最高値の業者こそがこれまでの経験や現在抱えているお客さんの要望をもとに他の不動産屋よりも高く売る自信があるという意味になるんですよ。
