賃貸アパートを売る理由はいろいろありますよね。私も大家をしていているのでお気持ちは良く分かります。
- 入居者トラブルが多くて面倒になった。
- 他の事業で収益が増えアパートが面倒になってきた。
- 空室が増えてきたので早く売って処分したい。
- 独身向け物件から入居が安定するファミリー向け物件に買い替えたい。
- 費用回収したので修繕費が増える前に築浅のアパートに買い換えたい。
まだまだいろんな理由があると思いますが、ここでまず最初に気になるのはが「今ならいくらで売れるか？」じゃないでしょうか。
そこで便利なのが査定額と最高値の業者名が簡単に分かる無料の一括査定サービスです。
公式サイトです→ 
一括査定でアパートの最高値の査定額がすぐ分かります
※この見積りサービスと街の不動産屋とを比較してきましたが、結局はこの見積りサービスを使うよりも高く売れるところはまず見つかりませんでした。
（アパート・マンションの1棟の値段も出してもらえるんです）
ホームページを見ると普通の家や土地やマンションしか値段を出してもらえないように思えますが私自身がアパート1棟で利用したことがあるので間違いありませんよ。
ここが優れているのは、必ずしも個人を相手に売るわけじゃなく買取業者も見積り対象に含まれているという点です。
一般の人を相手に売却する場合「ローンが通らなかったので辞退します」なんて事もありますが相手が業者なら心配はありません。
一般の人に売るとローン審査で無駄な時間を取られることが多いんです
最近はサラリーマンや主婦の方などが気軽に中古アパートを購入されるケースも増えていますが、そのほとんどの方はローンを利用します。
その方が税金の事を考えるとお得な買い方だからです。
ところが・・・いざローン審査となったら驚くほど多くの人が審査に通らないんです。
書店で購入したノウハウ本をマネして貯金が１００万円程しかない方が２０００～３０００万円のアパートをローンで購入しようとするのはやはり無理な話です。
よほど属性が良い人でないとかなり無理がありますが、売られている本には「物件の収益力があればローンは通る」と書かれているものも多いので期待される方がいるのは仕方がないかもしれません。
自信満々に「ローンを利用します」なんて言われると売る側のあなたや私も信じちゃいますよね。
購入相手がローン審査に落ちて悔しくて3日寝れませんでした
ちなみに、その時の購入希望者さんは属性の固い公務員の方だったんですが、私や仲介業者さんには内緒で他の物件のローンも持っていたんです。
そんな信じられないような事が、一般の人を相手に売るとなればリスクとしてあるんですよね。
その時は他にも購入希望者がいたんですが公務員相手なら売れると思っていたので他の方にはお断りを入れていました。
後に慌てて声をかけてもらったんですが既に他の物件を購入したところで手遅れでした・・・
その当時はまだ上記のような買取業者を知らなかったんですが、もし知っていればすぐに売れて次の買い替え物件の足しに出来たのにな～と悔しい思いです。
入居者がいる状態でアパートを売ることは可能か？
入居者がいる状態でアパートを売るにはもしかすると全員を説得して引っ越ししてもらわないといけないのでは？と心配している人もいるかもしれませんが大丈夫です。
入居者は大家が誰になろうと家賃などに変化がなければ何も問題はないので、売れた後から入居者へ「大家が代わります」という連絡をすれば問題はありません。
これはいわゆるオーナーチェンジというやり方になります。ちなみに、私が過去に購入してきた中古アパートも全て入居者付きで買いました。
アパートは入居者がいる状態と空室ではどっちが売れやすいか？
アパートを売るには入居者がいる状態と空室の状態ではどちらが売れやすいか気になるところだと思います。私の経験上、売れやすいのは断然に入居者がいる状態です。
入居者いる方がアパートが売れやすい理由は２つで、まず１つは購入した月から家賃収入が入るという魅力があるからです。そして２つ目は購入希望者が銀行でローン審査を受ける際に「入居中」というのは物凄く審査が有利になるからです。
中古アパートを売る場合には広告には「想定利回り・想定家賃収入」など満室状態をもとにした収入力について記載されますが、これと同時に買い手にも銀行にも注目されているのが「実質利回り・現状家賃収入」です。
これは、直近の家賃収入についてのデータなので、仮に満室で月に３０万円入るアパートだとしても、現状は空室が多くて１５万円ほどの家賃収入しかない場合には「月１５万円しか入らない物件」という厳しい扱いになるんです。
空室にしてもすぐに埋まるような特別な環境なら話は別ですが、通常はどこのアパートも一度発生した空室を埋めるのは簡単ではありませんよね。
だからこそ１部屋でも多く入居者がいる状態で売る方が買い手も銀行の審査担当者からしても魅力のある物件に見てもらえます。
それぞれのメリットとデメリットをまとめてみました。
- 入居者がいる状態でアパートを売るメリットとデメリット
メリットは買ったらすぐに家賃収入が入るという魅力をアピールできる点と購入希望者のローン審査が有利になる。
デメリットは購入希望者が部屋を見ることができないままで買うことになり不安感がある。
- 空室にしてアパートを売るメリットとデメリット
メリットは購入規模者が全ての部屋の痛み具合などをしっかりチェックできるので安心して買ってもらえる
デメリットは家賃収入が発生していないものを買う負担の大きさと、空室が埋まるかどうかの不安を抱えてたままで買ってもらうことになるので売れづらくなりやすい。
大災害が起こるたびにアパートは売れづらくなります
東日本大震災やら熊本地震やら２０１１年以降の日本では大きな地震災害が多発しています。（最近だと九州や北海道や鳥取などでも大きな地震が増えているので買い手はよりいっそう消極的になっています。）
ここまでの頻度で大きな地震が発生することは過去数十年の間には記憶になく、多くの人が倒壊したアパートなどを目の当たりしてきました。
そのため、不動産屋投資に前向きだった人達も東日本大震災からしばらくの間は消極的になりなかなか思うような値段でアパートの売却ができませんでした。
それがここ数年で活発化してきたような感じでしたが再び熊本地震が発生して売買が下火になっています。
次は南海トラフ巨大地震が近いうちに発生すると言われていますが、そうなればますます今よりも売れなくなるのは間違いありません。
ましてや南海トラフのエリアにあるアパートは被害に会う可能性も高く、揺れでダメージを受けたアパートなんてますます売れなくなります。
それは決して目に見えるダメージがなくても見えない部分のダメージを懸念されるからです。
そんな状況になってしまう前に、そして少しでも築年数が新しいうちにアパートの売却をされることが賢明な判断だと言えそうです。
アパートを買いに来る人は目が肥えているので要注意
アパートを買いに来るということは通常なら不動産投資家かもしくは不動産投資について本やブログなどで勉強をしている人が圧倒的に多いです。
そんな投資家や予備軍の人たちは一般の人がマイホームを買う場合とは見る目の厳しさが異なり、決して夢を見てワクワクしながら買いにくることはありません。
どちらかと言うと、収益がちゃんと成り立つかどうか？という金銭的なことに不安を抱えているものです。（私自身もそうです）
そんなアパートの買い手の不安を少しでも取り除いてあげることがスムーズな売却には欠かせませんが、例えば古びた外観なら最低限の塗装はしておくことや、通廊などの美装も大切です。
仮にアパートを買うお金があったとしても、そこ住んでる人がマナーが悪くて通路などがいつもゴミだらけという状況なら買ってはもれませんし、見た目がボロい物件なら当然に大きな指し値をされて値引きを要求されるのがオチだからです。
私がアパートを売却するときは、必ず住人の中の誰か１人に「階段と通路」の掃除のアルバイトを頼むようにしています。
２〜３日ごとに掃除をしてもらうだけでも清潔感は上がり印象が良くなります。
印象良く感じてもらえれば、多少は高値の売値をつけておいても買ってくれるお客さんが出てくるものです。
ちなみに、見積りサービスなどを利用して正しい売値や最高値ならいくらになるか？くらいはとりあえず把握しておかないとダメですよ。
そうしないと不動産屋さんの言う言葉を全て信じてしまうことになり大損させられる恐れがあります。
アパートを売るなら民法改正までが大きなチャンス
実は、2020年には賃貸物件についての民法改正が行われます
この民法改正は2020年に実施されれば100年以上ぶりとなる賃貸物件のオーナーに影響の大きい法改正と言われています。
私自身も賃貸物件のオーナーをしており、先日、大手不動産情報会社のセミナーで勉強した際に、この改正内容がアパートをお持ちの方で「売ろうかどうしようか」と迷っている人には良い条件で売るための最後のチャンスだということも分かりました。
なぜなら、法改正が行われることで、日本中で空室が増えることが予想されているからです。
実際、この法改正を知った私の大家仲間などには今のうちに高値で売っておこうと動いている人もいるんです。
また、2020年に法改正ということは、その前年の2019年10月には消費税増税もスタートしているので、2020年にはそうとうな空室が進んでいるとも言えます。
「増税」と「大家さんにとって不利な法改正」このダブルパンチに耐えられて空室を出さずにやっていける物件オーナーでなければ、私は今のうちにアパートは売っておいた方が得策だと思います。
アパートを売る大家が増えると思われる２つの法改正点
・保証人への精神的負担の増加
・原状回復内容の見直し
いくつかあるなかで特に影響が大きいのが「連帯保証人の極度額」です。
連帯保証人の極度額について記載が必要となるのでビビって連帯保証人になりたがらない人が増えると予想されます。
なぜなら、半年分や1年分といった保証額を書くことになり100万円を超えることが想定されているからです。
これによって連帯保証人がつかない・・・という人が増え、更には保証会社の審査も通らないという人は賃貸契約ができなくなるために空室が増えるという悪循環です。
次に、「原状回復」についての法改正についてご紹介します。
現状回復について貸主負担と借り主負担 おさらい
現状は以下のようになっています。
（貸主負担）
家具による床のへこみ
冷蔵庫裏の壁の汚れ
画鋲の穴
（借り主負担）
タバコの汚れやヤニ
ペットの汚れや匂い
風呂の汚れ
戸建ての場合の庭の雑草
簡単に言うと、これらのうちアパート大家である貸主の負担が大きくなることが予想されています。
賃貸契約時の審査にさえ通れば、借り主がよりいっそう守られるといったイメージです。
こんなことになれば、アパートを売りに出す大家さんが増えることは明らかですよね。
不動産の売却はタイミングが非常に大切で、皆がアパートを売りに出して値崩れし始めてから遅れて売りに出せば、激安に値引きをして売る必要があったり、下手をすればいくら値下げしても売れないリスクもあります。
これが一般の住宅なら安くすれば売れますが、アパートを買う人は限らえているから怖いんですよね。
だからこそ、まだ売りアパートで溢れかえってない今が、高値でスムーズに売る絶好のタイミングと言えます。
もちろん、アパートを売るのに強い不動産屋を選ばないと、いつの時代も安売りされて大損しますよ。
