家を売る時には不動産屋に頼むことが一般的ですが、その際に以下の3つのタイプから依頼方法を決めることとなります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
まずは3種類をざっくりと紹介
まず、専属専任媒介契約は1社の不動産屋にしか依頼できない方法です。これだと、例え自分で買い手をみつけたとしても、手数料を払わないといけないんです。
ただし、これは不動産屋にとっては1番美味しい条件なので、何気なくこの方法を勧めてくる事もあるようです。
次に、専任媒介契約ですが、これは上記の専属専任媒介契約より、少しだけ自由があり、自分が見つけた買い手に売る時は、手数料は払わなくてもいいんです。
最後に、もっとも多く利用されているのが、一般媒介契約で、これは何社の不動産屋に頼んでも良いものになります。
自分であちこちの不動産屋に声をかけられますし、不動産屋としても、仲間の業者などに広く声をかけて、少しでも早く高く売れるように動くことができるんです。
不動産屋との契約スタイルよりも重要で先に知っておくべきこと！
売り家を高く早く売ってもらうには、売り家と不動産屋との相性が重要です。なぜなら、どんな家でも高く早く売れるパーフェクトな不動産屋なんて存在しないからです。
単純に、あなたの家をちょうど欲しがってくれてるお客さんを抱えてる不動産屋にちょうど声をかけることができれば良いわけです。
そんな不動産屋を見つけるには、複数の不動産屋から見積りをもらってみればすぐ見抜けます。
最高値の業者こそが「あなたの売り家や土地と相性が良い不動産屋」だからです。
こちらで見つけられます→ 不動産一括査定で最高価格と業者名が分かる
今まで私も、不動産投資をしている関係上、何軒もの家を売ってきましたし、全国にいるたくさんの投資家仲間もここを使っているんです。これを知るまでは、不動産屋に自分で声をかけて、一生懸命に動き回っていたんですけど、もうそんな事は必要のない時代になっていました。
実は、不動産って、まったく異なる県からも探している人もいますし、業者さんもいるんです。
こういったサービスを使うと使わないとでは、簡単に100万も200万も売値が違ってくるんです。しかも、売れるまでのスピードも随分と早くなります！
もしも、普通の不動産屋さんだけに依頼した場合ですと、売るチャンスを逃してしまうと、何年も売れずに年々価値が下がり、何百万円も捨ててしまうことにもなるのでご注意くださいね。
ここからは先程上記で簡単に紹介しました売り主と不動産屋とで行う売却依頼時の3種類の契約について詳しくご紹介しますね。
一般媒介契約とは 詳細とメリットデ・メリットも
一般媒介契約（以下「一般」）は、売り主と不動産屋の間での「売却スタイル」についての契約の１つです。
自分で買い手をみつけることは普通はできないので、多くの場合はこの一般媒介契約という形で依頼をすることになります。
契約は3タイプのなかで「一般」が最も売り主にとって最も自由なスタイルです。
例えば、他の契約方法だと同時に何社もの不動産会社に売却を任せることが禁じられていたり、自分で買い手をみつけることができないなど制約があります。
通常、他の契約方法だと同時にあちこちの不動産屋に依頼できないようルールで縛られますが「一般」は自由なんです。
私も過去に売却してもらった際には全てこの「一般」を選びました。
「一般」には明示型と非明示型がある
一般媒介契約には何のために用意されているかいまいち意味の分からない「明示型」と呼ばれるスタイルと「非明示型」と呼ばれるスタイルとの2つがあります。
もし仮に、売り主さんが不動産屋A社と不動産屋B社のように２社以上の不動産会社に売却依頼をする場合、A社に対して「B社にも頼んでます」などと依頼している全不動産屋に対して伝えなければいけないルールがあります。
トラブルを回避することなどを考えたら、明示型だけでいいんじゃないかと思ってしまいます。ただしあまり知られていないところからすると、不動産屋さんによっては会話のなかで「他所にも頼んでますか？」と質問してきて終わりってことが多いからかもしれませんね。
一方の非明示型はその名の通り、通知不要で明らかにしなくても良いというものです。私の周囲では普通は明示型を選ぶことばかりで非明示型は使った人を聞いたことはないです。
メリット
・複数の不動産会社に依頼をできるので売れる確率が高くなる。
・複数業者での競争意識を活用できるので売れやすくなる。
・自分で買い手をみつけることも自由なため身近な人に売れることもある。
デメリット
・複数業者に対して会ったり説明したりと面倒
・不動産屋が本気になってくれないこともある
（どうせ他社で売れるだろう・・・と消極的な場合。）
・不動産屋が無料でやってくれるサービスが減ることがある。
（売り家の掃除や点検など有料になりがち）
・不動産会社から売り主への状況の報告義務がないので近況が不透明になりがち。
・売り主が希望しないと情報登録サイトのレインズに売り家が掲載されない。
専任媒介契約とは 詳細とメリットデ・メリットも
専任媒介契約（以下「専任」）は、言葉が表しているように売主が任せられる不動産会社が1社だけになります。
もしも他の不動産会社にも契約をした場合、違約金というペナルティが売主に与えられます。
「専任」の場合には「一般」のように自由に売主側で知りあいや友人からの紹介などを頼って買主をみつける自由があります。
注意が必要なのは「一般」の時と違って「専任」の場合だと、不動産屋に対して無駄に手数料を支払う義務が生じます。自分で見つけたのに・・・です。
メリット
「専任」のメリットは不動産会社からの売主への状況報告義務があるために日々の状況を把握しやすい点があります。
「一般」では売主への状況報告義務がないため、状況がわからないデメリットがありましたが、「専任」では不動産会社に２週間に１回以上の売主への状況報告義務があるので、状況を把握しやすくなります。
また、「専任」の場合は、ほかの不動産会社に先を越されて利益が得られないというリスクがないので、安心して強気に広告費用などを使って攻めの営業ができるようになります。
「一般」よりも本気になってくれるイメージで、売れやすくなるとされています。ただし、通常はここまでしなくても売れ方はあまり違いはないと個人的には感じてます。
また、「専任」の場合には不動産屋がレインズという情報サイトへ売り家の情報を掲載しなければいけなくて、契約の締結日から起算して７日以内に行う必要があります。
デメリット
「専任」のデメリットは、不動産会社１社にだけ任せるため、選んだ不動産会社によって成果に違いが出やすい点があげられます。
また、ほかの不動産会社との競争がないため、迅速な対応をしてくれない不動産会社も出てきます。
専属専任媒介契約とは 詳細とメリットデ・メリットも
専属専任媒介契約（以下「専属専任」）は、「専任」だったら売主自身がどこからでも自由に買主を探してきて売ることができたのに対し、そんな自由は許されません。違反したら売り主さんが違約金のペナルティを不動産屋に払わないといけなくなります。
つまり、自分で買主を見つけても契約を結んだ不動産会社に手数料を払ったうえで売るしかできないという制限がかかります。
メリット
「専属専任」のメリットは、不動産屋からあなたへの状況報告をする義務が３種の契約の中で最頻設定という点です。
「専任」では２週間に１回以上でしたが、「専属専任」では１週間に１回以上の状況報告義務があるのでより綿密に売主が販売状況を把握することができます。
また、「専任」と同様に１社の不動産会社に任せられているので、広告費用などに積極的に費用をかけることができ、不動産会社に積極的に販売活動をしてもらえます。
デメリット
「専属専任」のデメリットは、たとえ売主自身で買主を見つけられたとしても、契約した不動産会社を通してしか売ることができないことが挙げられます。
また、「専任」の時と同じで他社に声がかかっていないことを分かっているために、競争原理が働かず強気な営業をしてくれないリスクや、選んだ不動産会社がアタリかハズレかで結果が大きく分かれるリスクも潜んでいます。
