家を売って住み替えをするには「住み替えの正しい手順」と「失敗しない方法」を事前に知っておかないと大損をします。
下手すると、安く売れるせいでローンが通らなくなるケースや、家が売れないのに新居の手付金を請求されるなど悲惨なケースもあります。
でも大丈夫です。あなたの住み替えを成功させるために知っておくべき手順と裏技をご紹介します。
（ちなみに、私は現役大家であり、同時にファイナンシャルプランナーでもあることから、今までに数多くの住み替えされた方を見てたので裏事情には詳しんですよ。）
住み替えとは
住み替えとは、今住んでいる家を売り、次に新しい家を買って引っ越しをすることです。
ちなみに、住み替えの理由は様々で、家族が増えたり減ったりしたことや、子供が大きくなったこと、ペットを飼いたいためなど、住み替えの数だけ理由もあるものです。
そんな住み替えですが、現実には、いざ開始してみてから諦める人が多いんです・・・。
諦める（失敗する）人の多くは「住み替えのための手順」を間違えているからです。この手順を知るだけでも成功率は劇的に向上させることができますよ！
住み替えの手順
１，ローン残高の確認
２，住み替える家を選ぶ
３，家を売りに出す（不動産屋を選んで売却依頼）
４，家が売れたお金を使ってローンを払い終える
（または、新しい家とローンを１本化する）
５，新しい家を買う（契約を完了させる）
こうやって見ると、すごく簡単に見えますが、多くの人は「３」の”不動産屋選び”で大きなミスをしてしまいがちです・・・
不動産屋選びを間違えると、どんなに素敵な住み替え先の家が見つかってても、金銭的に苦しい住替えになるか、最悪の場合、住替えができなくなるリスクがあるんです。
そこで次に、住み替えで成功させる手順をご覧ください。
住み替えを成功させる唯一の方法！
住み替えを成功させる方法はたった１つです。
それは今住んでいる家を高値で早く売ってくれる「不動産屋選び」です。
あまり知られていないことですが、不動産屋は扱う物件によって得意・不得意があります。
つまり、どんな家でも完璧に高く早く売ってくれる不動産屋は存在していません。
例えば、あなたの家と不動産屋の相性がミスマッチなら、本来なら3,000万円で売れる家も2,200万円で売られるリスクがあるんです。
でも逆に、相性が良い不動産屋に売却依頼ができれば、相場が3,000万円の家を3,500万円で売ってくれる可能性さえあるんです。
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住み替えの際に新居についてやってはいけないこと
住み替えの際に新居について絶対にやってはいけないことがあります、それは売り家の売買契約が完了してお金が入るまでは新居への手付金などは払ってはいけないってことです。
もちろん、いざとなれば手付金は捨てても良いと思える人は問題ありませんが、100万円や200万円などの手付金を入れたあとに「家が売れなかったのでキャンセルします」なんてことになればトラブルの原因となるからです。
法的には、買い手からは手付金の放棄をすれば売買契約をキャンセルできますが、手付金は「放棄」なので戻りません。
つまり、手付金は捨てることになります。
なお、この手付金については契約の際に期限などの取り決めをしているので、契約内容次第では救われることになりますが、いずれにしても不慣れな不動産売買契約でこんなリスクを一般の人が背負うのはかなり危険な行為です。
売り家がちゃんと売れて、売却金が入金されたことを確認するまでは、うかつに新居の契約は進めるべきではありません。くれぐれもご注意くださいね。
住み替え 費用
住み替えにかかる費用は、ローンのお金とそれ以外に分かれます。
まず、ローンのお金ですが、売ろうとしている家に残ってるローンを払うことと、新しい家で利用するローン金額を工面する必要があります。
※ローンの組み方のコツについても以下で紹介してみました。
次に、家を売るにあたり修理が必要な箇所にかかる費用と、不動産屋に払う手数料、あとは登記等でお世話になる司法書士への登記費用などがあります。
最も大きなものは不動産屋への手数料ですが、これは家が売れるまで払う必要はありません。売れたお金を使って払うのが一般的です。
（例）3,000万円で売れた場合は96万円となります。
手数料の計算について
住み替え時に住宅ローンが残ってる人の注意点
住み替え時に住宅ローンが残っている人は、基本的にはそのローンを払い終えてしまわないと家を売ることはできません。
ただし、払い終えるには売ったお金で払い終える方法と、新しいローンを組み直してもらう方法などがあります。
例えば、最初の家のローン残高を次に買う家のローンに組み込んでもらい、最初の家のローンは払い終えた形にする方法などがあります。
ただし、一軒だけのローンよりも借り入れ額が大きくなるので担保価値が大きな物件を買うか、勤務先が大手企業や公務員など信用度が高い「属性が高い人」でないと２つのローンを合算してもらうことは難しいです。
この難しい審査をクリアしやすくする唯一の方法は、最初に売る家を少しでも高く売る以外にはありません。
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住み替え タイミングはいつがベスト？
住み替えのタイミングはベストな季節や年数なんてありません。だれにでも共通して言えるのは「１日でも早い方が良い」ということだけです。
１日でも早く売りに出した方が少しでも築年数が若いうちに売れるからです。
築年数が救いほど次に購入してくれる人がローン審査に通りやすくなったり、ローンが使えるなどスムーズに売れやすくなるからです。
後は、子供さんが学校に通われている場合などは、小学校へ進学や中学への進学などのタイミングに合わせて住み替えする方も多いですよ。
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住み替えで失敗する人に共通する２つの原因
住み替えで失敗する人には共通する２つの原因があります。
- １つは、不動産屋選びを「近い」「地元で大きい」などの理由で適当に選んでしまってること。
- ２つ目は、高く売ることができないために新しい家のローン審査に通らないこと。
この２つです。
実はこの２つとも、高く売ってくれる不動産屋を選ぶことさえできればまとめてクリアできるんですよね。
先程の紹介にもあったように、売ろうとしている家と相性が良い不動産屋を選ばないと相場よりも安く売られて大損をしてしまったり、売れないというリスクがあります。
つまり、安く売られてしまうということは、それだけつ次の家のローン審査時に出せる頭金が減るこということになります。
頭金が100万円や200万円違えば、ローン審査の難易度は劇的に変わってくるので、いかに家を高く売ることが「住み替え」の成功を左右するかがお分かりいただけたんじゃないでしょうか。
結局、住み替えで成功するには、売り家と相性が良い不動産屋を選べるかどうか、これに尽きるわけです。
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住み替え 税金の注意点
住み替えをするには税金についてもお得になれる制度があるので無視できません。
例えば、住み替えの際に売却した家について「売却損」が発生した場合には、確定申告をすることで給与所得や事業所得から控除をしてもらえる制度があります。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
損金が大きい場合には、住み替えした年だけでは引ききれないこともあると思いますが、その場合には、翌年以降も3年間に渡り控除をしてもらうことができます。
ちなみにこれは「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」というものです。
利用するには一定の条件を満たす必要がありますが、これは売却依頼をする不動産屋に相談してみれば、あなたの売家が該当するかどうかをすぐに教えてもらえますよ。
いずれにしても、まずはあなたの家がいくらで売れるか査定額を知り、査定額とローンの残りについて差額がどの程度あるか？を把握してみましょう。
その結果、「住み替える！」と決めた場合には、もらった査定額のなかで最高値の業者に売却依頼をすれば住み替えは成功したも同然ですよ。
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