空き家バンクを利用して空き家を売るか貸すかお悩みの方も多いと思います。
ちなみに、大家をしている私の経験からだと空き家に困ったら貸さずに売るのが得策だと思っています。
家は1軒だけ貸してもクレームや家賃回収のストレスと割が合わないからです。
そこで、売りたい時にも便利だと言われている「空き家バンク」について「どんなものか？」そして利用した場合の「メリットとデメリット」そして「登録方法」についてご紹介します。
（※ちなみに、私は空き家バンクは利用していませんし今後も利用することはないと思っています。その理由もこのページでは書いてます。）
空き家バンクとは
空き家バンクとは、主に自治体によって運営されているものでWebのマッチングサービスの1つです。売りたい物件を登録する事ができアピールをすることができる仕掛けです。
空き家バンクのサービスを利用する具体的な流れですが、まずは空き家バンクに登録をします。もちろん自分が売りたい物件の情報を登録する訳ですが、登録に関する条件もいろいろあってちょっと面倒です。
多くの人は関係がないと思いますが、もしも税金を滞納していると登録できないのが一般的です。
また書類もいくつか必要になりますし、登録の際には「売りたい」か「賃貸」かのどちらかを選ぶ事が求めらえます。
※すでにこの時点で、すでに家を売り慣れている私は「不動産屋に頼む方がなにかと任せられるから便利」だと思ってます。
登録が完了すると、空き家バンクに登録している方が物件情報を見てくれる事があるので、家を買いたくて探している人からの問い合わせが来る可能性が出てきます。
空き家を売りたい本人は、その問い合わせをしてきた人物とやり取りをします。それで物件を売却する事もできますし、賃貸物件として住んでもらう事もできるのです。
（注意！）通常の家の売り方だと不動産屋さんがお客さんと家主の間に入ってくれているので、失礼な人や悪徳業者まがいの人と直接接するリスクがありませんが、空き家バンクの場合には接点を持つので嫌な思いをしたり、強引な値引きを求めて来る相手に疲弊する可能性も大きんです。
また、空き家バンクは賃貸したいと思っている人も賃貸用の空き家を求めて登録しているケースもあるので、強引な人が相手なら「売り家を貸してくれませんか？」など、非常に無駄なやり取りに応じないといけないリスクもあります。
近頃はモラルのない人が非常に多いので、「どうせその値段じゃ売れないからうちに貸してくれ」みたいなことを言われる可能性もあるんですよね。
普通は売り主さんに見えないところで不動産屋さんがきっぱり断ってくれてるだけなんですよね。
空き家バンクのメリットとデメリットについて
・空き家バンクを利用することのメリット
では空き家バンクにはどのようなメリットがあるかと言うと、なんと言っても「空き家の処分ができる可能性がある」ということです。
自分が住む予定のない物件を抱えていても固定資産税や庭や害虫の管理や台風時の心配などとにかく無駄な苦労をするだけですからね・・・。
通常は、不動産業者に売却を相談する事になりますがｍ住宅によっては不動産業者に相談しても売れない事もあります。まともな買取額が付かずに困っている方も多いんです。
しかし空き家バンクに登録してみると思わぬ値段で買い手が付く事もあるのです。おそらくは買い手が素人だから本来の価値よりも高く買ってくれる可能性があるんだと思います。
また物件を探している方にも、メリットがあるサービスなのです。
そもそもマイホームを買いたいなら、物件価格も軽視できません。予算の問題があるので、安い物件を探している方も多いです。しかし不動産業者に相談してみても、なかなか安い物件が見つからない事もよくあります。
ところが空き家バンクで探してみると思わぬ良い物件が見つかる事もあるのです。これは売り主さんも素人なので値付けが甘いというケースになります。
正しい相場額を知っている不動産業者がそこに介入していないために安くても売買が成立してしまうとわけです。
空き家バンク経由で買い手がみつかる背景としては、不動産業者から家を買うなら仲介手数料が必要なのに対して、空き家バンクの場合は不動産業者を仲介する訳じゃないのでコストを抑えて購入ができるわけです。
また物件に関する多くの情報を得られるメリットもあります。例えば、空き家バンクで物件の情報を見てみると、空き家の持ち主の評判や近所の人の声などを確認する事ができます。
空き家の周辺の畑などの情報が空き家バンクに掲載されている事もよくあるのです。
不動産業者を通じて物件を買う場合、上記の畑のような補助的な情報を知るのは困難です。物件に住んでいた本人でないと分からない情報も空き家バンクなら簡単に分かります。
・空き家バンクを利用することのデメリット
上述の通り、空き家バンクは不動産業者に仲介してもらうサービスではありません。あくまでも買い手と売り手（賃貸の場合には貸し手と借り手）が直接やり取りをするサービスになります。
直接でのやり取りですと、色々な知識が求められるのです。不動産業者に仲介してもらうなら、色々なサポートを受ける事はできますが、空き家バンクにはそのサポートがありません。
例えば、購入希望者が住宅ローンを利用したいと思ってる場合には、不動産屋を通して売るならその不動産屋が知り合いの銀行員やローン会社を紹介し、なるだけローン審査が通りやすくなるようにサポートもしてくれます。
でも、空き家バンクの場合にはあなたの家が売れるように一生懸命に買い手側をサポートしてくれることはありません。
これが私が不動産屋を必ず利用する要因で、ラクして高く早く売れるのなら手数料は払っても惜しくないと思えるからです。
それに、中古の家は売った後に隠れた瑕疵などが見つかることもあり、トラブルが潜んでいる可能性があります。そうした万が一のトラブルを上手に対処するためには、売り主さん本人では無理です。
それと空き家バンクには、たまに訳ありの物件が混ざっている事があります。家財がそのままになっていたり、防火対策が施されていない物件もたまにあるのです。
不動産業者と違って、物件に関する審査などを行っている訳ではありません。それだけに良くない物件に当たってしまう可能性もあります。
空き家バンクに登録する方法
・登録可能な空き家の条件
空き家バンクはどのような家でも登録できる訳ではありません。
経年劣化によってかなり傷んでいる家は登録できない事があります。また税金を滞納している場合は不動産の差し押さえの対象となり得るため基本的には登録できません。
・登録するまでの流れ
登録するためには、まず空き家に関する書類を揃える必要があります。
登録申請書や媒介契約書などを準備しますが空き家の間取り図面や写真も必要です。
一通り準備したら自治体に申し込みをします。それと自治体の担当者が訪問して、空き家の状況を確認するのです。いわゆる現地調査を行い審査が行われます。
審査に通れば晴れて空き家バンクに登録できる事になります。電話もしくはメールフォームで問い合わせをして、空き家に関する色々な情報を入力します。（もしくは書類に記入します。）
そして自治体にデータを送付すれば登録手続きは完了です。
さいごに
不動産屋の営業マンならほとんどの人が宅地建物取引士という不動産資格（いわゆる宅建）を持っていますが、その資格取得の上で民法なども学んでいるため、契約書をもとに売却後の買い手からの理不尽な修繕の要求などから守ってくれます。
ちなみに、不動産屋への手数料は売買代金の3％の金額に6万円を加えた額となります。この手数料を払ってでも私は絶対に不動産屋を利用しますね。。。
