住み替えのタイミングで戸建のケースについて、不動産投資のために家を何度も売買してきた私がベストなタイミングがいつか？ご紹介します。
実は、タイミングって深く考えればドツボにハマり大損してしまうもので、シンプルに考えれてからはお得に済加瀬ができるようになったんですよ。
住み替えのタイミング 戸建でベストなのは
一般的に、戸建ての場合の住み替えのタイミングは、築年数が新築から数年くらいの築浅の場合か、それとも築20年くらいになっているものか、それとももっと古い家かによって細かく言えばタイミングは違ってきがちです。
例えば、税金だとか世間の景気がどうこうとかいろんな背景が関係してくるからです。
でも、不動産投資（大家）をしている私や周囲の全国の大家仲間など不動産屋よりも損得にシビアな体験をしてる私達が伝えたいベストタイミングは「今すぐに住み替える」です。
まずは今の売値がどのくらいか？最高値を知っておくべきですよ。
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今すぐ住み替えるのがベストな理由とは
家を売るのにベストなタイミングというのは、机上の空論で言えば税制面から見て「築○年経たないと税金が損」みたいなことを言う人がいます。
最も多いのが、保有してから5年超を超えてから売らないと税金が大きくて損！という話です。
これは、売却日の属する年の1月1日時点で5年を超えてたら売却にかかる税金が安くなるというものです。
でも、そんな理想的なタイミングに調整できて売却で得できる人は、超人気エリアの人気物件を保有している一握りの人だけです。
そもそも、税制面でお得になる売却日が来る前に災害などのリスクがあるし、建物の価値も1ヶ月ごとにぐんぐん下がります・・・。
以下で、もう少し具体的に紹介してみたいと思います。
景気や災害のリスク
今景気が悪いからもう少し待って景気が良くなるを狙っても、その時には家の価値は激減しています。
それに、景気が良くなれば新築狙いの人も増えるので今より中古の家を買ってくれる需要はないかもしれません。
また、近頃だと地震や水害などが考えられなかった場所を襲うこともあるため、そうした自然災害のせいで土地の人気が激減して売れなくなるというケースもあるんですよ。
大きな地震は一度起こるとその後は長い年月を掛けて続きますし、水害のエリアは河川の工事をしたとしても、「万が一」という再びのリスクは絶対に無くなることはありません。
だから水害がないエリアと比べて何割も値下げしないと売れなくなります。
なお、当然ですが水害被害にあった家というのは、いくらリフォームをしても嫌う人なら絶対に手を出しません。多分、半値になっても避ける人はいるものです。
家がすぐ売れるとは限らないから
住み替えを決意して家を売りに出したとしてもすぐに売れるとは限りません。
まして、住み替える予定の家の頭金を少しでも大きくしたいために売値を高く設定しているとますます売れづらくなります。
本来、住み替えをスムーズに行うには売り家は安くしてスピードを早く手堅く売ることが無難なんですが、どうしても高く売ろうとする人が多いのが現実です。
「高く売れないと困る→高い値段にする→いつまでも売れない→最後に大幅値下げするしかない」こんな悪循環になることも珍しくありません。
それなら、最初から少し安くしてでもすぐに売ってしまった方が精神的にもラクだったりするんですよね。
1～2年後の安くした売値よりも、今すぐに少しだけ安くして売る方がお得になるケースって珍しくないんですよね。
住み替えのタイミングは賃貸住宅の利用で解決
住み替えを考えている人のなかには、家が売れないと住み替えできないという人もいるかもしれませんが、おすすめなのは、住み替えで家を売りに出すと同時に、ひとまず賃貸住宅に引っ越しをする方法です。
これなら、急いで次の家を購入する必要もないですし、家も空き家で売り出せるので内覧も入りやすくて売れやすくなります。
人が住んだままで売るのって難しいんですよね。。。
また、賃貸住宅に住んでる間の余計な荷物はトランクルームなどのキレイな貸倉庫を利用すれば、最小限の間取りの物件に住めるので家賃を安く抑えてお得にもなりますよ。
住み替えタイミング 売り先行か買い先行か同時か？
住み替えのタイミングは売り先行で行くべきです！
買い先行なんていうのは預貯金も十分にあって、余裕があるから先に購入しても何も問題がない！という人しかやってはいけないことです。
先程も上記で紹介したような、災害のリスクや景気悪化などが起こってしまったら、大幅値下げするか、下手すれば売れないという危険があるので、最悪、売れなくても困らないという人でないと大変なことになりますよ。
また、売り先行で行くは住みながら売るよりか、売れるまでの間は賃貸物件で暮らし、売り家は空き家にして内覧がしやすい状態（引き渡しもすぐできる状態）で売るのが堅実だと言えます。
なかには、住んだままで家を売るのがお得だという人もいますが、それはあくまでも理想的な話です。現実にはよほど売れる魅力がある家でなれば人が住んだままでスムーズに売ることは難しいですよ。
タイミングが売り先行の住み替えなら2重ローンを避けられる
住み替えの際に、売り先行を選んだら残ローンを完済させられる人もいるかと思います。
この場合、住み替えをする新しい家のローンだけを組めば良いので、そんなに審査は難しくはありません。
でも、仮に、買い先行をしたり、売りと買いを同時にするなどの場合には、ローンが2重になる期間が発生するためにどうしても審査難易度が上がります。
資金にかなりの余裕があれば大丈夫ですが、その場合でも、大きな頭金などを求められるなどかなり不利な条件を突きつけられることが多いです。
住み替えのタイミングで家が売れない場合には
住み替えをするタイミングでどうしても家が売れてくれない場合には、貸してみるという手もあります。
戸建ての賃貸というのはたいていどこの街でも「需要＞供給」となっていることがほとんどなので、家賃はそんなに安くしなくても借りてくれる人は見つかります。
上手にやってる人のなかには、例えば月７万円で家を貸して、住み替えた家のローンに５万円を回しているような人もいます。
実は、賃貸物件を持つことは銀行からの評価も上がるため住み替え後の家のローン審査も通りやすくなるんです。
また、貸してる家のローンが残ってる場合にはその返済に全額回していくのもありです。
ただし、大家をやっている僕の経験から言うと「売れるのであれば売った方が良い」という意見です。
貸す場合には面倒な管理もセットになります。家賃の管理もしないといけません。人との交渉が苦手な人やストレスを貯めたくない人は絶対に貸すべきじゃありませんよ。
住み替えタイミング まとめ
住み替えのタイミングは「今すぐ」がベスト。
災害や景気の影響が出ると大幅値下げでも売れなくなるリスクがあるから売れるうちに売るべき。
売れなければ賃貸物件にして家賃をもらい、家賃でローン返済などをするという手もある。
ただし、大家経験から言うと貸すと売るなら絶対に売った方が良い。
