家を売る際にオーバーローンな状態という人はかなり多いですが、そんな状況の人こそしっかりと不動産屋選びをしないと大変なことになります。
例えば、家が売れずにローンを無理して払い続けることになったり、やがて売れたとしてもその頃には築年数が増して家の売値が下落し、結局、多額のローンだけを背負うという悲惨な状況です。
そこで今回は、オーバーローンの人が上手に不動産屋を選ぶコツから、オーバーローンゆえの賢い売り方についてご紹介したいと思います。
まずは大前提の「オーバーローン」の意味からご紹介しますね。
家を売る際のオーバーローンとは？
家を売る際にローンが残っている人が対象で、売れる見込額よりもローン残高が大きいケースを言います。
例えば、ローンの残りが2,500万円ある場合で、家の売値がどんなに頑張っても2,000万円が限界！ってときは、ローンを完済させるのに家が売れたお金だけでは500万円分が不足していることになります。
この状態を「500万円分のオーバーローン状態」と言ったりします。
銀行や不動産屋が使う専門用語なので、一般の人がオーバーローンという言葉を使うことはまずありません。もし不動産屋さんと話をする際でも「ローンの完済に500万円足りない」みたいな言い方が普通です。
ちなみに、オーバーローンとなる残額は、銀行で借り入れをすることで対応できたり、手持ちの預貯金を崩して完済に回すという手もあります。
絶対にできないのが、家や土地を売ってしまったのに、住宅ローンだけをそのまま残して払い続けていくというやり方です。
その理由は、売った家と土地を担保としてローンを設定してもらってることが一般的なので、担保設定している家土地がなくなることはありえないんです。登記簿にもローン会社の抵当権がついてるはずなので他人が買ってくれるわけがないからです。
ローン途中の方に多く読まれてます→ ローンが残ってる家を売る方法
オーバーローンな人のための不動産屋の選び方
オーバーローンな状態の人が不動産屋を選ぶなら、絶対にどこよりも高値で売ってくれる不動産屋を選ぶべきです。
実は不動産屋というのは店によって売るを得意とする物件が異なっていて、それは間取りや立地や価格帯でもいろいろと変わってきます。
極端な例ですと、1,000万円代の中古物件を探しているお客さんばかり抱えている不動産屋に、2,000万円を超える売値の家を売却依頼しても売れるハズがありません。
逆もまたしかりで、比較的予算に余裕があり中古で3,000万円代などを探しているお客さんが多い不動産屋に、1,000万円代の中古住宅を売却依頼しても、まず売れません。いや、絶対に売れません。
それだけあなたの家を不動産屋の相性は大切なんです！
特にオーバーローンなら少しでも高く売ってとローンを完済しないといけないので、適当な選び方は命取りとなります。
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オーバーローンで家を売る際の注意点
オーバーローンで家を売る際の注意点としては、上記で紹介しました不動産屋選びをちゃんと活用すれば大事な部分の９割は抑えたと言っても過言じゃありません。
でも、残りの１割を甘く見ると、せっかく強力な不動産屋を選べて最高の購入見込み客を紹介してもらえても努力が水の泡になる可能性があります。
それは、「オーバーローンで困ってる」ということを購入希望者や他の不動産屋に知られてはいけないってことです。
値切りをしてくる属性の人というのは、売り主であるあなたの弱い部分をついてきます。
例えば「急いで売らないといけない」みたいな状況です。これがバレると足元を見られて相場より２割も３割も安い売値を提示してくるなど頭にくるような値引き交渉をしかけてきます。
で、売り主さんがそれに応じなければ「じゃあいいです！」みたいに、関心が無くなったような素振りを見せて焦らせてくるんです。
そして、しばらく様子を見て、他に買い手がいないことがわかれば、またまた安い値段で値引き交渉をしかけてくるんです。
つまり、売り主は購入希望者に「お金で困ってる」みたいなことを感づかれてはいけないんです。
例えオーバーローン状態で売るのに冷や冷やしていたとしても、どっしりと構えて「安く売るくらいなら売るのをやめる！」くらいの演技をするくらいでちょうどいいと思います。
僕も実際には早く売りたくてしょうがない物件でも、「売っても売らなくてもどっちでもいいだけどね。」みたいな演技はしますｗ
手強い売り主と思わせることはオーバーローンの家を少しでも高く売るためには非常に大切なことですよ♪
まとめ
オーバーローンで家を売る場合、もしかしたらなかなか売れないじゃないか？と不安を抱えていた方も多いと思いますが、上記でご紹介しましたように全く普通に売ることができます。
ただし、上記でも注意事項として触れていますが、内覧などでやってくる見学者や相手側の不動産屋の担当者に「オーバーローン」ということはむやみに喋らないでください。
弱い部分を見せると常識を超えた大きな額の値引きを求められるなど無用な交渉を招く原因になりますからね。
もし、ローン利用先の判断で「任意売却」になってしまうと、高値で売ることは難しいので、できるだけ自らの意思で売れるうちに相性が良い不動産屋を選んでスムーズに売却してしまいましょう。
任意売却になると住み替え条件も審査が厳しくなるし、そもそもローンを使うことさえ難しくなりますからね。。。
