家は貸すより売った方が良い

家は貸すより売った方が良い

私自身、不動産投資(大家)をしていて、家やマンション、アパートを貸している経験からしても、家1軒だけを貸したり、マンションを1戸だけ貸すなら、売ったほうが絶対に得策だと思います。

 

その理由は、日本中で家賃が大きく下落をしていることが大きいです。

空室の物件が日本中で増えているため、よほどの人気エリアでなければそう簡単には借りてもらえない時代なんです。

賃貸経営は費用がかかるんです

また、貸す場合に、家賃の想定をされると思いますが、仮に月に8万円で貸せたとします。

(この金額は、田舎で車が2台置けるわりと新しい一戸建ての想定賃貸です。)

 

1年住んでもらえると96万円が入りますよね。

 

でも、そこから火災保険・地震保険を払ったり、固定資産税を払ったり、自分が払う負担が発生します。

しかもこれ、途中で退去されても、一切、支払額は減りません。

 

更にこれがマンションなら、管理費や修繕積立金の支払も必要です。

部屋数の多い一戸建てやマンションはリフォーム費用が大きい

一戸建てやファミリー向けマンションの場合、部屋が多いため壁紙の張替えだけでもかなりの費用になります。

 

私の場合、自分で張替えするので材料費だけで済みますが、日数がかなりかかるので、時間がとてもムダになります。

それに、プロがやるほどの高い品質には仕上がりません。

 

最近は、あまり壁紙が汚れてなくても、新しく入居者を募集するには、新品に張り替えて綺麗さをアピールしないと、他の大家さんにお客さんを取られかねません。。。

 

なので、退去をされる度に、室内が綺麗でも、クロスの張替えなどで大きなお金が出ていきます。

例えば、6畳部屋のクロス張替えは自分で安く済ませても約2.5万円はします。

もし、8部屋あれば20万円です。。。

 

これを業者に依頼したらだいたい3倍くらいはかかります。

高い業者だと壁紙張り替えに1㎡あたり900円もするようです。

リフォームはやろうとすればきりがありません

もちろん、これ以外にも、床が弱ってくれば、フローリングの張替えなども大きな出費となります。

この場合、クロス張替えとは比にならないほどのお金がかかります。

 

ですので、賃貸経営をするには、なるべく沢山の賃貸物件を持ち、クロス業社さんなどに「全物件を任せるから、単価を安くして」という交渉などをする必要があります。

 

そうして安くしなければ、賃貸経営はうまく利益を残すことができません!

 

なので、家1軒だけの賃貸などでは、材料費や人件費が何も安くならずに、支出額も大きくなってしまうんです。

 

だから、家1軒や、マンションの1戸など、自分が使わないものがあったとしても、賃貸に出すのはすごく収益率が悪くなってしまいます。

クレームの電話が夜中に入ったことも

ちなみに、賃貸経営をしていると、クレームが入ることもあります!

 

私は、昔は自分で管理もしてたために、真夜中に入居者さんからクレーム電話が掛かることもありました。

酔っぱらいからの電話と、その被害者からの電話でした。。

(今は双方ともに退去されています)

 

少しでも儲けを増やそうとすれば、これを自分で対処する必要があります。

 

多くの大家さんは、アパマンやエイブルのような大手業社に、管理委託をしているために、直接自分にクレーム電話が来ることはありません。

でも、その代わり、管理料として、家賃の8%などを毎月払う必要があります。

 

月8万円の一戸建ての場合、6400円の管理料を払い、年間ですと76800円も払わないといけません。

これは、何のクレームが無くても、料金は同じです。

 

ここまでの内容をご覧いただければ、貸す物件が1つや2つだと、精神的な負担や苦労の方が、ずっと上回ってしまうことを知ってもらえると思います。

税金面でも沢山貸さないと損です

青色申告で65万円の基礎控除を適用してもらうためには、賃貸の規模が事業的規模でないと、税務署に認めてもらえません。

 

その「事業的規模」の対象は、2棟10室基準というものがあります。

その名の通り、マンションや家が2棟持っているか?もしくは、アパートの部屋数が全部で10室あるか?これが基準です。

 

ご自身の家だけを貸す場合には、これが適用されないので、税金面で得策とは言えないんです。

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